나이스옥션 법원경매 창원 2026타경23 [1] 경상남도 창원시 진해구 마천동 146-1 청안그린빌아파트 12층1209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 마천동 소재‘청안그린빌아파트' 12층 1209호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트벽식구조 및 조적조 경사스라브지붕 15층건내 12층 1209호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 승강기 설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(1992-10-07), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(웅동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(웅동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2) 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경23 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 마천동 146-1 청안그린빌아파트 12층1209호

1.2. 물건 개요

용도: 아파트

감정가: 90,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 울산수산업협동조합 (채권자 정보는 등기부 요약상 확인)

1.3. 면적 및 건축 정보

토지면적: 26.12㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.122㎡ (약 7.89평)

건물면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.6798㎡ (약 18.05평)

건축물 사용승인일: 2002년 8월 8일

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 및 조적조 경사스라브지붕 15층 건물 내 12층

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 90,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 마천동 소재 '청안그린빌아파트' 12층 1209호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 주차

진입도로 상태 및 주차장 시설은 보통 수준임. 아파트 총 주차대수는 106대임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2015년 10월 16일 접수된 경남은행 근저당권 (권리금액 52,800,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구 5번 근저당권, 갑구 5번 가압류, 갑구 8번 가압류, 갑구 9번 강제경매 등이 모두 소멸될 예정임.

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (압류, 가압류, 근저당 등)

* 갑1: 소유권보존 (주식회사청안건설, 2002-08-10)

* 갑2: 소유권이전 (이윤주, 2005-06-24, 매매)

* 을5: 근저당 (경남은행, 52,800,000원, 2015-10-16, 말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (울산수산업협동조합, 100,000,000원, 2024-03-28)

* 갑8: 가압류 (이상준, 40,000,000원, 2025-12-26)

* 갑9: 강제경매 (울산수산업협동조합, 67,764,796원, 2026-01-19)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 192,800,000원 (등기부상 기재된 총액 기준)

3.5. 임차인 현황 (대항력 여부, 보증금/차임)

임차인 현황: 임대관계 미상임.

보증금 합계: 0원 (인수 보증금 없음)

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역 (일부제한 모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (웅동초등학교)

* 절대보호구역 (웅동초등학교)

4.2. 주변 상업 및 편의시설

부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 교육 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 단지 상세 정보

아파트명: 진해청안그린빌

총 동수: 1동

총 세대수: 150세대

최고층: 15층, 최저층: 2층

건축년도: 2002년

5.2. 주거 편의 시설

* 관리사무소 연락처: 055-552-8385

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 106대 (지상 3대, 지하 5대 - 단지 총 주차 capacidad 기준)

5.3. 교육 환경

웅동초등학교가 인접하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 어려움

현장 조사 당시 거주인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 관련 공부 및 외부 조사사항을 기준으로 평가되었음. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 본 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역 및 학교 인근으로 주거 환경이 양호한 편으로 판단됩니다.

6.4. 기타 특이사항

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 창원시 진해구 마천동에 위치한 청안그린빌 아파트 12층으로, 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다. 2002년에 준공된 아파트로, 전용면적 약 18평형입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 가격 변동성이 있는 것으로 나타나므로, 입찰 시 신중한 시세 분석이 요구됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경 양호

* 학교 인접으로 교육 환경 우수

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확 (인수 권리 없음)

* 비교적 최근(2026년 6월) 실거래가 존재

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 정보에 따르면, 유사 면적의 청안그린빌 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 (7층): 8,800만원

* 2026년 2월 (1층): 7,500만원

* 2026년 6월 (14층): 6,900만원

최근 2026년 들어 매매가가 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 본 건은 12층으로 중간층에 해당하여 1층보다는 높고 14층보다는 낮은 가격대에 형성될 수 있으나, 최근 하락세를 감안할 필요가 있습니다. 감정가는 9,000만원이나, 최근 2026년 실거래가(최저 6,900만원)를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 물건의 특징(내부 확인 곤란, 임대 관계 미상 등)을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.