나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경30026 [1] 전북특별자치도 정읍시 연지동 302-89 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 연지동 소재 “연지동주민센터” 북서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택 및 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측과 서측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가)는 경량철골조 칼라강판지붕 1층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지 등 마감, - 바 닥 : 장판지 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(1-가) : 탐문조사 결과 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 귀 제시목록 및 공부상 용도는 근린생활시설(사무실) 및 단독주택입니다.

설비내역

위생설비 및 급․배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 소유자 미상의 제시외건물(㉠~㉣)이 소재하는 바, 후첨 “사진용지” 및 “지적 및 건물개황도”를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물의 일부에 대하여는 현장조사시 폐문상태로 내부확인을 하지 못하였으나, 귀 제시목록 및 공부상 용도 “근린생활시설(사무실)”을 현황 “주택”으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었는 바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 임대관계는 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2026타경30026 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 연지동 302-89

* 용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 단독주택)

* 감정가: 146,281,880 원

* 토지면적: 203.10㎡ (약 61.44평)

* 건물면적: 114.97㎡ (약 34.78평)

* 건물 제시외면적: 24.20㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서울보증보험

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 정읍시 연지동 소재 “연지동주민센터” 북서측 인근에 위치

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

* 도로: 본건 북측과 서측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(절대금지지역)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 18일 접수된 김제산림조합 근저당권 (36,000,000원)

* 말소되는 권리: 을8 근저당권, 갑21 압류, 갑22 강제경매 개시결정 등

* 인수되는 권리: 해당사항 없음 (단, 대항력 있는 임차인 존재 시 보증금 인수 가능성 있음)

* 임차인 현황:

* 김창식: 전입일자 2022-07-28, 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 유창식: 전입일자 2017-05-02, 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 한국토지주택공사: 보증금 60,000,000원, 전입일자 2020-11-23, 확정일자 2020-11-17, 대항력 없음 (등기부상).

* 주의: 제공된 정보상으로는 대항력이 없는 것으로 간주하나, 건축물대장상 주택임차권 등기 및 등기부상 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 황명균: 보증금 미상, 차임 250,000원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 및 한국토지주택공사의 대항력 없음을 전제)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(김창식, 유한영)이 존재하며, 이들의 보증금은 미상으로 인수될 가능성이 있어 추가적인 금전적 부담 발생 가능성이 높으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주위 상권: 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 근린상업지역입니다.

* 최근 매매 동향 (연지동 인근):

* 2026년 7월 14일 거래 (302-89): 61.26㎡(약 18.5평) 사용면적, 5,200만원 (약 281,000원/평)

* 2026년 1월 11일 거래 (191-9): 41.64㎡(약 12.6평) 사용면적, 3,200만원 (약 254,000원/평)

* 2026년 3월 18일 거래 (48-24): 64.11㎡(약 19.4평) 사용면적, 7,850만원 (약 404,000원/평)

* 분석: 비교적 최근 거래된 연립, 다세대 주택들의 평당 거래 금액이 약 25만 원 ~ 40만 원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가(토지 약 238만 원/평, 건물 약 420만 원/평)는 시세 대비 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 본건은 근린주택으로, 비교 사례와 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 주민센터가 있으며, 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 교통시설: 차량 접근 및 대중교통 이용 모두 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 인터넷 검색 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김창식, 유한영 임차인의 보증금이 미상으로, 인수 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황의 일부 정보가 불분명하여 권리관계 분석에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후 및 용도 불일치: 1996년 사용 승인으로 노후화 가능성이 있으며, 공부상 용도와 현황이 불일치하여 명도 또는 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 시세 정보와 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 연지동의 주거 및 근린상업 혼재 지역에 위치하며, 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 공부상 용도와 현황의 불일치, 그리고 비교적 높은 감정가 등이 주요 위험 요인으로 작용합니다. 특히 보증금이 미상인 임차인으로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 안정적인 주거 및 상가 수요 기대.

* 건물 제시외 면적(24.20㎡) 활용 가능성.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 임차인 문제 해결 시 향후 시세 차익 또는 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(김창식, 유한영)의 보증금이 미상이므로, 잠재적인 인수 비용을 고려해야 합니다. 한국토지주택공사의 보증금 60,000,000원을 인수 보증금으로 간주하고, 미상 보증금의 위험성을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 감안하여, 예상 입찰가를 최대 60,000,000원으로 제시합니다.

(참고: 이 금액은 보증금이 미상인 임차인으로 인한 불확실성을 고려한 최고 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

* 예상 입찰가: 60,000,000 원 (최대)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.