나이스옥션 법원경매 남원 2026타경30004 [1] 전북특별자치도 장수군 계북면 임평리 1317 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서강 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 장수군 계북면 임평리 소재 "백암마을"내에 위치하며 주위환경은 단독주택, 농경지, 임야등이 혼재하는 산간 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 본건이 접한 도로를 통해 장수군 및 타 시군구로 진출입이 가능한 것으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 기준시점 현재 단독주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약6미터 내외, 남측으로 노폭 약2미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(절대금지구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2011-12-13)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다 기타:-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가는 경량철골구조 경사지붕(샌드위치패널)단층건물로서 외벽:사이딩패널등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 창호:샷시창입니다 ㉠~㉢)은 경량철골구조 샌드위치패널지붕이며 ㉣)은 경량철골구조 및 컨테이너구조 샌드위치패널지붕입니다.

이용상태

일련번호 2-가)는 단독주택 ㉠,㉣은 창고로 ㉡,㉢은 처마로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2-가에 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 2-가에 부합물 성격의 제시외건물 ㉠~㉣이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다 기타:부합물 성격의 제시외건물 ㉣은 대부분이 본건 토지, 극히 일부가 의뢰외 인접지 양지상에 소재합니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각포함.
2. 제시외 건물 2-4.의 일부가 인접지(임평리 1314번지)에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남원지원 2026타경30004 (1)

소재지: 전북특별자치도 장수군 계북면 임평리 1317

용도: 단독주택

감정가: 121,575,100원 (12,157.51만원)

토지면적: 298.00㎡ (약 90.15평)

건물면적: 90.75㎡ (약 27.45평)

건물 제시외면적: 102.40㎡ (약 30.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장계농업협동조합 (등기부 확인)

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (홍재완, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2002-02-20)

주의사항:

1. 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

2. 일부 제시외 건물(2-4)이 인접지(임평리 1314번지)에 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 장수군 계북면 임평리 소재 "백암마을" 내에 위치합니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대로, 조용하고 한적한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 본건이 접한 도로를 통해 장수군 및 타 시군구로의 진출입이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 사다리형 평지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 6미터, 남측으로는 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 근저당권(장계농업협동조합, 2019-09-02 접수, 44,400,000원)보다 선순위 권리는 없습니다. 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으나, 경매개시결정(장계농업협동조합, 2026-01-13 접수)에 의해 해당 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부 또한 유사한 권리 관계를 가지며, 동일한 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황 분석

임차인 홍재완 씨는 2002년 2월 20일에 전입하였으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 특이하게도 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본건은 백암마을 내에 위치하여, 주변은 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 생활 편의시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 계북면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 금융기관, 보건소 등)이 있을 것으로 추정됩니다. 계북면 주민자치센터 및 체육시설(참샘골)이 이용 가능합니다.

4.2. 주변 시세

주변 토지 매매 정보에 따르면, 계북면 임평리 일대 3,967㎡(약 1,200평) 토지가 2억 5천만원에 매물로 나왔던 사례가 있습니다. 또한, 계북면 1645평(5438.01㎡) 관리지역 토지가 1억 2,300만원(평당 약 75,000원)에 매물로 나왔던 사례가 있습니다.

이러한 사례들을 감안할 때, 본건의 감정가 12,157.51만원은 토지 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 내포하므로, 철저한 조사가 필요합니다.

5.2. 제시외 건물 및 인접지 소재

일부 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있어, 소유권 및 점유 관계에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 또한, 일괄매각 포함된 제시외 건물들의 현황 파악이 중요합니다.

5.3. 농촌 지역 특성

본건은 농촌 지역에 위치하여, 인구 감소 및 고령화, 부동산 시장의 침체 등 지역적 특성으로 인한 가치 상승의 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 전북 장수군 계북면 임평리 소재 단독주택으로, 조용한 농촌 환경에 위치하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 121,575,100원입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 존재와 일부 제시외 건물이 인접지에 걸쳐 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 주변 토지 시세로 미루어 볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 농촌의 한적한 전원생활을 위한 주거지 확보 기회

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음 (단, 임차인 문제 제외)

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,575,100원이며, 임차인의 인수 보증금은 0원입니다. 주변 토지 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 명도 난이도, 제시외 건물의 인접지 소재 문제 등 추가적인 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.