나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4706 [1] 부산광역시 해운대구 해운대로781번길 16, 12층1217호 (좌동,신화하니엘타워) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 지하철 장산역 서측 인근에 위치한 신화하니엘타워
12층 1217호이며, 주위는 본건과 유사한 오피스텔, 근린상가 등으로 이루어져 있어 주위환경
보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하5층 19층 건물 내 12층 1217호로서,
·외벽 : 저층 석재붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

(주거용) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 열병합 지역난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m), 택지개발지구, <추가기재>
중심상업용지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남서향, 복도식으로 지하주차장시설 되어있음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구에 위치한 신화하니엘타워 내 오피스텔로, 2025타경4706(1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4706 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 해운대로781번길 16, 12층1217호 (좌동, 신화하니엘타워)

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 75,000,000원

* 토지 면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

* 토지 지분: 3.882㎡ (약 1.17평)

* 건물 면적: 25.92㎡ (약 7.84평)

* 건물 지분: 25.918㎡ (약 7.84평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OO (강제경매 신청자는 우유미로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하며, 지하철 2호선 장산역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변으로는 본 건과 유사한 오피스텔 및 근린상가 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통: 소형 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류소와 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권이 존재하나, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2024년 1월 18일 접수된 우유미 명의의 전세권 설정 (을1)

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 우유미 명의의 전세권 설정 (을1)

* 이은지 명의의 가압류 (갑6)

* 우유미 명의의 강제경매 개시 결정 (갑7)

* 국민건강보험공단 명의의 압류 (갑8)

* 임차인 현황:

* 임차인: 우 (우유미)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021년 7월 28일

* 확정일자: 2021년 7월 13일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 1월 24일

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 개요가 기재되어 있으나, 본건에 해당 권리가 설정된 내역은 없습니다.

* 주의사항: 공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용될 수 있습니다. 또한, 내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 인해 조사되지 못하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 신화하니엘타워는 오피스텔로서, 제2종근린생활시설(사무소, 일반음식점)도 포함하고 있어 복합적인 상권 특성을 가집니다. 지하철 장산역 인근의 역세권에 위치하며, 주변으로 오피스텔과 근린상가가 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 시설 이용객 수요가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 장산역 및 다수의 시내버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 역세권에 위치하여 각종 편의시설 및 상업시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 및 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사 및 외부 지도 서비스 확인이 필요합니다.)

* 건물 설비: 건물 내에는 위생 설비, 화재탐지 설비, 옥내소화전, 스프링클러, 열병합 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 우유미 씨는 대항력과 선순위 전세권을 보유하고 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 이는 통상적으로 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하거나, 경매 신청 채권자(우유미)의 채권으로 인해 소멸되는 권리로서 낙찰자에게 인수되지 않기 때문입니다. 다만, 배당 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없으므로 주의가 필요합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 내부가 주거용으로 사용될 수 있습니다. 이는 추후 명도 및 원상복구 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 내부 마감 상태(내벽, 창호)가 확인되지 않아 현장 방문을 통해 상세 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 현저한 차이: 본 건의 감정가는 75,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(약 25.9㎡)의 경우 2026년 3월 18층 매물이 800,000,000원, 2026년 6월 5층 매물이 600,000,000원에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 감정가가 실제 시장가치보다 매우 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 이러한 큰 차이는 감정 오류, 특수 상황 반영, 또는 시세 반영 누락 등 다양한 원인이 있을 수 있어, 투자 결정 전 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 역세권 오피스텔로, 양호한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 가장 큰 특징은 감정가(75,000,000원)와 최근 실거래가(약 6억~8억 원) 사이에 상당한 격차가 존재한다는 점입니다. 따라서 본 건은 잠재적 시세 차익을 노릴 수 있는 기회인 동시에, 감정가의 타당성 및 시장 가치 재평가, 임차인과의 명도 과정 등을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철 장산역 초역세권으로, 해운대 지역의 우수한 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 매력적인 저감정가: 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로, 시세 차익을 통한 고수익 창출 가능성이 높습니다.

* 안전한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 권리상 낙찰자에게 부담이 없습니다. 임차인이자 경매 신청 채권자(우유미)가 보증금 9천만원 전액을 배당받을 것으로 예상되어 명도 관련 분쟁 가능성이 상대적으로 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 75,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시장 시세 분석:

* 2026년 3월 18층 거래가: 800,000,000원 (25.918㎡ 기준)

* 2026년 6월 5층 거래가: 600,000,000원 (25.918㎡ 기준)

* 평균 시세: 약 700,000,000원

본 건은 감정가가 시장 시세보다 현저히 낮은 수준이므로, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가를 초과하는 금액으로 입찰해야 합니다. 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세는 약 6억원에서 8억원 사이로 추정됩니다.

입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 100% 이상을 고려하되, 시장 가치(약 7억원)를 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다. 잠재적 투자 가치를 고려하여, 550,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이처럼 감정가와 시세 차이가 큰 물건은 많은 관심을 받을 수 있으므로, 경쟁률을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 현장 조사 및 주변 시세 재확인을 통해 입찰 전략을 수립하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.