나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100057 [1] 부산광역시 강서구 죽림동 28-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 죽림동 소재 ‘용등마을’ 내에 위치하고, 주위는 단독주택, 중소규모 공장, 제조업소, 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-04-30)(저촉), 비행안전 제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재 보호조례>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지는 도시계획시설 ‘도로’에 저촉(약 73㎡)되는바 공법상의 제한의 정도를 감안하여 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 브록조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 벽돌 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 구조임. 기호(2-2) 브록조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 구조임. 기호(2-3) 보록조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(2-1) : 주택으로 이용중임. 기호(2-2, 2-3) : 변소로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 태양광설비(기호(2-1) 옥상소재), 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 토지는 도시계획시설 ‘도로’에 저촉(약73㎡)되는바 공법상의 제한의 정도를 감안하여 감정평가 하였음(감정평가서 참조).
- 본건 건물은 단층주택 및 단층변소 2동으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100057(1) 사건번호로 부산 서부지원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 강서구 죽림동 28-7번지이며, 토지면적은 245.00㎡(약 74.11평), 건물면적은 63.50㎡(약 19.21평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 270,628,000원입니다.

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산서부지원 2026타경100057 (1)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (신호종)

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

토지면적: 245.00㎡ (약 74.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.50㎡ (약 19.21평) - 단층주택 1동, 단층변소 2동 (총 3동)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 브록조 스라브지붕 단층 건물 (주택), 브록조 스라브지붕 단층 건물 (변소), 보록조 스레트지붕 단층 건물 (변소)

건축년도: 1982년 2월 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 죽림동 소재 ‘용등마을’ 내에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 중소규모 공장, 제조업소, 점포 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 약 73㎡ 면적이 도시계획시설 ‘도로’에 저촉되며, 비행안전 제6구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 이로 인해 공법상의 제한이 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 5일 접수된 가락농업협동조합의 근저당권(채권최고액 60,000,000원)입니다.

본 경매 사건의 채권자인 신호종의 강제경매 개시결정 등기(2026년 1월 16일, 채권액 7,363,230원)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰과 동시에 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수주의 권리

별도로 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 등기부 현황 및 물건명세서상 명확히 나타나 있지 않습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:-'로 기재되어 있어, 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보가 부족하여, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

또한, 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

이는 현황 조사 시 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금 관련 권리가 없는 경우일 수 있습니다.

다만, '임대관계 미상'으로 기재된 점을 감안할 때, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금 관련 사항은 현장 조사 시 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산광역시 강서구 죽림동 용등마을 일대는 단독주택과 중소규모 공장, 제조업소, 점포 등이 혼재된 지역으로, 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 이는 주거 기능과 더불어 일부 근린생활시설 또는 소규모 사업체 운영이 가능한 지역적 특성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (교육, 편의, 문화 등)

본건 인근에 대한 구체적인 교육, 편의, 문화 시설 정보는 제공되지 않았습니다. 부산 강서구 죽림동은 일반적인 주거지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 갖추고 있을 것으로 추정되나, 정확한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

최근 뉴스에 따르면 부산 강서구 일대는 생곡 소각장 건립 관련 주민들의 반대 움직임이 있습니다. 이는 지역 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있으나, 본건의 직접적인 인근 위치에 혐오시설이 존재한다는 직접적인 정보는 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 강서구 전반의 개발 이슈를 주시할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지의 약 73㎡ 면적이 도시계획시설 '도로'에 저촉되는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있으며, 시와의 협의 및 보상 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역 지정 역시 추가적인 건축 및 개발 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 상태

건물은 1982년 2월에 사용승인되어 40년 이상 경과된 노후 주택입니다. 주택 외 단층 변소 2동도 포함되어 있어, 건물 자체의 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 강서구 죽림동에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 그러나 토지의 상당 부분이 도시계획도로에 저촉되는 점, 건물 노후도, 그리고 주변의 복합적인 개발 환경(공장, 제조업소 등 혼재) 등은 신중한 검토를 요합니다. 특히 도로 저촉 부분은 향후 활용 및 개발에 있어 중요한 변수가 될 수 있으므로, 경매 진행 시 관련 도시계획 내용을 면밀히 재확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 점도 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 245.00㎡(약 74.11평)의 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 개발 가능 지역: 부산 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나로, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 도로 저촉이라는 큰 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있으며, 이는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가 270,628,000원을 기준으로, 토지 약 73㎡의 도로 저촉으로 인한 제한 사항, 건물 노후도, 그리고 임대 관계 미상 등 제반 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 실제 시장 상황, 주변 유사 물건의 거래 사례, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 그리고 향후 도로 계획의 구체성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 도로 저촉 면적이 상당하므로, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

잠정 입찰가 범위: 189,440,000원 ~ 230,000,000원 (감정가 270,628,000원 기준)

이는 추정치이므로, 실제 입찰 전 반드시 전문가와 상담하시어 정확한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.