나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100041 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 725 엄궁롯데캐슬리버 203동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가득 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 "엄궁초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물(203동)내 15층 1501호로서, (사용승인일 : 2010.05.27) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시이중창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보 및 탐지설비, 공동현관기, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 장방형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있으며, 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 엄궁동 725 :제3종일반주거지역 , 제3종일반주거지역(공동주택) , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2023-09-06)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2023-01-04)(중로 3-96)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(엄궁지구 주택 재건축정비구역)<도시 및 주거환경정비법>에 속함. 2. 엄궁동 726 :제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2022-08-24)(소로1-11)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2023-09-06)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2023-01-04)(중로 3-96)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(엄궁지구 주택 재건축정비구역)<도시 및 주거환경정비법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100041 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 725 엄궁롯데캐슬리버 203동 15층1501호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물(203동)내 15층

사용승인일: 2010년 05월 27일

감정가: 415,000,000원

토지 면적: 38.34㎡ (약 11.60평)

건물 면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재건축구역, 유동화물건

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 "엄궁초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 단지 내 가로망이 조성되어 있으며, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 2필 일단의 서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을14 근저당 (중소기업은행, 2018-03-20)이며, 본 매각으로 인해 을14 근저당 이하 모든 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 약 1,428,827,703원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보: 인수 보증금 합계 0원, 임대 관계 미상.

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지에 속해 있어 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육 시설: 엄궁초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 단지 내 주차 시설이 있으며, 주변에 근린생활시설이 위치합니다.

* 추가 생활 시설: 엄궁도서관, 엄궁문화체육센터, 롯데마트 사상점 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

* 본건 인근에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

* 낙동강변과의 접근성도 비교적 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 구역: 해당 물건은 재건축 구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 진행 여부, 시기, 추가 분담금 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 유동화 관련 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 연식: 2010년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 사상구 엄궁동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 재건축 구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 주변 교육 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 다만, 재건축 사업의 불확실성과 임차 관계 미확인 등의 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 안전성은 확보된 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 엄궁지구 주택 재건축 정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 잘 갖추어진 주거 인프라와 생활 편의 시설.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 415,000,000원을 기준으로 하되, 재건축 진행 가능성, 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 추가 시세 조사 및 재건축 사업성 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.