나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100024 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 166-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재‘대티터널 출입구’남서측 인근에 위치하며 부근은 간선도로(낙동대로) 주변 기존 주택지대로서 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철2호선 대티역에서 근거리인 점 등으로 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

낙동대로보다 다소 높은 완경사지내 일부 평지 및 일부 급경사지로서, 주거용 건부지로 이용중이며, 급경사 부분에는 자연석 석축 및 수 그루의 조경수가 있음.

인접 도로상태

북동측으로 폭 2미터 내외의 일부 계단식도로, 남동측으로 낙동대로변 측도(側道)(폭 3~4미터) 상공에 가설된 폭 1.5m 내외의 남서향 경사인 고가도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-01)(저촉), 도시철도(2020-05-27)(저촉) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조/슬래브지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일:1975.04.30) 외벽: 치상석붙임 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주거용으로서 기준시점 현재 공실 상태로 추정됨.

설비내역

내부확인 불가한바 미상임.

부합물 및 종물

내부확인 불가한바 미상임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본 건 토지는 낙동대로보다 다소 높은 완경사지내 일부 평지 및 일부 급경사지로서, 주거용 건부지로 이용중이며, 급경사 부분에는 자연석 석축 및 수 그루의 조경수가 있음. 본 건 건물은 1975.4.30. 사용승인된 지상2층 건물이며 기준시점 현재 공실 상태로 추정됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산서부지원 2026타경100024 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 166-17

용도: 단독주택

감정가: 308,208,800원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한성회계법인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 202.00㎡ (약 61.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 110.74㎡ (약 33.49평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건축물정보

건물구조: 블록조/슬래브지붕 (조적조) / 철근콘크리트 (스라브)

사용승인일: 1975년 04월 30일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '대티터널 출입구' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 낙동대로를 중심으로 형성된 기존 주택지대로, 단독주택 및 소규모 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

부산 지하철 2호선 대티역과 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

북동측으로는 폭 2미터 내외의 계단식 도로에 접해 있으며, 남동측으로는 낙동대로변 측도(폭 3~4미터)와 접하고 있습니다.

다만, 남동측 낙동대로변 측도 상공에는 폭 1.5미터 내외의 고가도로가 가설되어 있어, 도로 접근 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2017년 7월 29일 접수된 국민건강보험공단의 압류등기(토지) 및 2017년 8월 25일 접수된 국민건강보험공단의 압류등기(건물)입니다.

본 경매는 2026년 1월 16일 접수된 한성회계법인의 강제경매개시결정으로 인한 것입니다.

이 외에도 가압류, 압류 등 다수의 권리등기가 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리들입니다.

따라서 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 명시되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 건이 소재한 괴정동은 주거지역으로, 다양한 형태의 주거시설이 분포하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 대로1류(폭 35~40m) 및 도시철도 관련 구역에 저촉되는 부분이 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 용도 및 건축 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 거래정보

최근(2026년 3월~7월) 주변의 연립 및 다세대 주택 거래 사례를 보면,

* 1981년식 연립주택 (39.21㎡) 1억 7,080만원 (3.3㎡당 약 435.6만원)

* 1997년식 다세대주택 (84.92㎡) 2억 9,000만원 (3.3㎡당 약 341.4만원)

* 2018년식 다세대주택 (59.80㎡) 1억 4,000만원 (3.3㎡당 약 234.1만원)

등의 시세가 형성되어 있습니다. 본건은 단독주택으로 직접 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역 내에 위치하며, 낙동대로 인근 상권을 이용할 수 있습니다. 대티터널 출입구와 가까워 이동이 편리합니다.

인근에 학교(초, 중, 고)가 다수 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역 지도 및 위성 사진 확인 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후

본 건 건물은 1975년 4월 30일 사용승인된 건물로, 약 50년이 경과하여 노후도가 상당합니다. 건물 유지보수 및 리모델링, 혹은 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 지형

토지는 낙동대로보다 다소 높은 완경사지 내에 있으며, 급경사 부분이 포함되어 있습니다. 급경사 부분에는 자연석 석축 및 조경수가 있는 것으로 파악됩니다. 이는 토지의 활용 및 건축 시 제약 사항으로 작용할 수 있으며, 석축 등 구조물의 유지 관리 필요성이 있습니다.

6.3. 도로 및 접근성

북동측 2미터 계단식 도로 및 남동측 1.5미터 폭의 고가도로에 접해 있어, 차량 진출입 시 불편함이 예상됩니다.

6.4. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하나, 대로1류(폭 35~40m) 및 도시철도 관련 구역에 저촉됩니다. 이는 건축 시 용적률, 건폐율 적용 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 공실 및 임대차

건물이 현재 공실 상태로 추정되며, 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 이는 인수되는 권리나 부담은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 괴정동의 대티터널 인근에 위치한 단독주택으로, 지하철 2호선 대티역 접근성이 양호하여 교통 입지가 좋은 편입니다.

권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 상태입니다.

다만, 건물 노후도가 높고 토지가 완경사지 내 급경사지를 포함하고 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 접면 도로의 폭이 좁고 고가도로 하부에 위치한 점, 토지이용계획 상 저촉되는 부분이 있는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

현재 공실 상태로 추정되며 임대 관계가 미상인 점도 명도 시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대티역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주택가에 위치하여 주거용으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 308,208,800원입니다.

건물은 노후되었으나 토지 면적이 202㎡ (약 61.10평)으로 넓어 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됩니다.

주변 다세대/연립 주택의 시세를 고려했을 때, 본 건 단독주택의 토지 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 토지의 경사, 건물 노후도, 도로 접근성 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반적인 경매 낙찰가율(75~85%)을 적용했을 때, 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 결정될 것으로 보입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 주변 단독주택 토지 시세 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.