나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10013 [1] 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 1000-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 소재 '덕곡저수지' 남서측 인근에 위치하며, 부 근은 주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형으로 다소 경사가 있는 도로임. 기호(2,4) :부정형으로 인접지와 같은 높이로 평탄하며 현황 도로임. 기호(5) : 사다리형으로 평탄하나 북서측 및 서측 인접도로보다 약 0~3.5미터 높고, 북동측 인접지보다 약 1.5미터 낮고, 남동측 인접지보다 약 3~4미터 낮으며 주거용 건부지(일부 법면)로 이용중임. 기호(6~9) : 각각 부정형으로 대체로 인접지와 같은 높이로서 완경사지이며, 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1,4,6~9) : 약 5~6미터 폭의 콘크리트포장도로임. 기호(2) : 왕복 2차로의 아스콘포장도로와 접함. 기호(5) : 약 5~6미터 및 약 3.5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-11-06)(소 말 사슴 양 사육가 능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보 전법>, 기호(2,4,5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 기호(6~9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임. 나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물로서,(사용승인일 2024.01.03) 외벽 : 하부 징크판넬, 상부 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : PVC새시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

2층은 공부면적과 실측면적이 상이하여 실측면적으로 사정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계:미상임. 나)기타:없음.

물건 비고

일괄매각. [목록1,2,4,6~9] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록3] 건물의 2층은 공부면적과 실측면적이 상이하여 실측면적으로 사정함. 2026.3.27.자 유예주로부터 부동산(목록3)에 대해 전기 입인공사비용 및 보일러교체비용 금 3,520,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2026타경10013 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 1000-1

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택

사용승인일: 2024년 01월 03일

감정가: 336,556,360원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 3514.00㎡ (약 1063.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 172.61㎡ (약 52.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 토지면적: 812㎡ (약 245.63평)

건축물대장상 건물 연면적: 172.61㎡ (약 52.21평)

1.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 기호(1) 부정형으로 다소 경사가 있는 도로, 기호(2,4) 부정형으로 현황 도로, 기호(5) 사다리형으로 주거용 건부지(일부 법면)로 이용 중이며, 기호(6~9)는 부정형으로 완경사지이며 현황 도로로 이용 중임.

토지이용계획:

* 기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 기호(2,4,5): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 기호(6~9): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

1.4. 건물 이용 현황

단독주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 되어 있음.

외벽: 하부 징크판넬, 상부 몰탈위 페인팅.

내벽: 벽지, 타일 등.

바닥: 장판지, 타일 등.

창호: PVC 새시창.

2층 공부면적과 실측면적이 상이하여 실측면적으로 사정되었음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 소재 '덕곡저수지' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

인접 도로 상태는 기호(1,4,6~9) 약 5~6미터 폭의 콘크리트 포장도로, 기호(2) 왕복 2차로 아스콘 포장도로, 기호(5) 약 5~6미터 및 약 3.5미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2024년 02월 07일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권 (을25)임.

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 252,000,000원 (근저당 192,000,000원 + 60,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.02.07, 대항력 없음.

* 임차인: 유 , 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024.12.03, 확정일자 2025.05.22, 배당신고일자 2026.03.27, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 모두 대항력이 없음)

3.4. 유치권 신고

2026.03. 27.자 유예주로부터 전기 입인공사비용 및 보일러 교체비용 금 3,520,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. (성립 시 추가 비용 발생 가능)

3.5. 특이사항

공유자우선매수신고 대상이나, 본 건에서는 행사할 수 없음. (물건명세서 참고)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 가짐. 개발 압력은 낮은 편으로 파악됨.

4.2. 주변 시설 (추가 조사 필요)

본 건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았음. 추가적인 지도 검색 및 현장 조사를 통해 주변 시설에 대한 정확한 파악이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 덕곡저수지가 있어 자연경관은 우수하나, 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됨. 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보임.

5.2. 주거환경

단독주택으로 조용한 환경을 선호하는 거주자에게 적합할 수 있음. 인근 농경지 이용으로 인해 농작물 재배 등의 활동도 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 불확실성

신고된 유치권 3,520,000원의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 토지 이용 제한

보전관리지역, 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 묶여 있어 건축 행위 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. 공유 관계 (추정)

건물의 2층 면적에 대한 공부와 실측 면적 차이가 있으며, 일부 토지 목록에 대한 지분매각 표기가 있는 것으로 보아 토지 소유권 관련 복잡성이 있을 수 있음. (단, 본건은 일괄매각 대상임)

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근 신축된 단독주택으로, 넓은 토지를 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 주변은 전원적인 환경을 갖추고 있어 조용한 생활을 원하는 분에게 적합할 수 있습니다. 그러나 유치권 성립 여부가 불분명하고, 토지 이용 계획상 일부 제한이 있으며, 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축(2024년 사용승인)된 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 넓은 토지 면적 보유로 향후 활용 가치 증대 가능성.

* 대항력 있는 임차인 없어 권리관계 비교적 명확 (유치권 제외).

* 경매를 통한 시세보다 저렴한 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 336,556,360원입니다.

최근 건축된 건물이라는 점과 넓은 토지를 고려할 때, 감정가 수준 이상에서 입찰이 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 유치권의 성립 여부, 토지 이용 계획상의 제한, 지역의 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시점에서 정확한 주변 시세를 파악하기 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 정보를 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다.

위험 요소를 감안하여, 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 2억 7천만 원 ~ 3억 3천 7백만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

유치권 신고액 3,520,000원은 낙찰 후 추가 비용으로 고려해야 할 부분입니다.

(참고: 상기 금액은 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 동향을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다. 상세한 현장 조사를 통해 최신 시세를 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.