나이스옥션 법원경매 진주 2026타경28 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1350-4 문산고려아파트 1동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 문산고려아파트 제1동 내에 소재하며, 부근은 소규모 공동주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정을 고려시 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 9층 건 중 제5층 제504호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임. (현장조사시 이해관계인의 부재로 관련공부, 탐문조사 및 외부관찰에 의함)

설비내역

제반 위생설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등의 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경28 (1)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1350-4 문산고려아파트 1동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 67,000,000원

토지면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 총 층수: 9층

- 해당 층: 5층

- 준공일: 1994년 2월 23일

- 전용면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

- 분양면적: 59.40㎡ (약 17.97평) (제공된 건물면적 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 문산고려아파트 제1동 내에 위치하며, 주변으로는 소규모 공동주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건은 북서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 11일 접수된 국민은행 근저당 (을11) 입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 특이사항 (임차인 현황)

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-02-16

대항력: 있음

* 임차인 관련 주의 문구

임차인 최 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 계약 내용 확인 및 명도 협상이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 권리상 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 147,204,863원입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

본 물건이 위치한 문산읍 삼곡리 일대는 소규모 공동주택과 농경지가 어우러진 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 생활 편의 시설이 주를 이룹니다.

* 혐오시설 유무 확인

주변 지역에 대한 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 진주시 내동면 등 일부 지역에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보가 있으나, 본 물건 소재지인 문산읍 삼곡리와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 구체적인 대형마트, 병원 등의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 교통

차량 이용 시 인근 도로망 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 교육시설

주변에 교육시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 주변 환경으로 미루어 볼 때 도보 통학 가능한 거리에 초등학교 등이 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 관련

대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 및 차임이 0원으로, 실제 지급 내역 및 명도 과정에서의 협상 난항 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화

1994년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 존재합니다.

* 지역 개발 가능성

주변 환경이 농경지 및 소규모 주거 단지로 구성되어 있어, 단기간 내 가치 상승을 기대하기보다는 안정적인 수요 기반을 바탕으로 접근하는 것이 바람직합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 문산읍에 위치한 59.40㎡(약 17.97평) 규모의 아파트입니다. 감정가는 6천 7백만원이며, 현재 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 권리상 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 변수와 건물의 노후화, 지역적 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 소액 투자를 고려하는 경우, 철저한 현장 조사를 통해 투자 가치를 재평가해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가

6천 7백만원이라는 감정가는 현재 부동산 시장에서 비교적 낮은 수준으로, 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 매력적인 진입점이 될 수 있습니다.

* 일괄 매각 물건

토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하며, 토지 소유권 문제 등을 신경 쓸 필요가 없습니다.

* 명도 협상의 잠재적 이점

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은, 일반적인 명도 과정보다 협상이 수월하게 진행될 가능성을 제시합니다. (실제 보증금/차임 내역 확인 필수)

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인 존재, 건물 노후화 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 초기 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 46,900,000원 ~ 53,600,000원

이는 일반적인 경매 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세, 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.