나이스옥션 법원경매 통영 2026타경6 [1] 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 210동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동소재 거제2차덕산베스트타운 210동 10층 1002호로서 부근은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 15층건내 10층 1002호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한법률> 기호2: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한법률> 기호3: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2026타경6 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 210동 10층1002호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 84,000,000원

토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 거제2차덕산베스트타운 아파트 내에 있습니다. 주변으로는 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재하고 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 주변으로 도로가 잘 형성되어 있어 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

아파트 단지는 4면으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 소로 1류, 소로 2류, 중로 1류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 초등학교 및 유치원 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 변동(보존, 이전) 이력이 있으며, 근저당권(국민은행, 2018-11-29, 82,500,000원), 가압류(KB국민카드, 2025-06-24, 13,811,530원), 임의경매(국민은행, 2026-01-19, 72,706,957원) 등의 권리 사항이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 29일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 82,500,000원)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 이는 현장 조사 시 폐문부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 기재되었기 때문입니다.

다만, 임차인의 보증금이나 차임이 미상인 경우, 추후 인수 또는 배당 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 물건지 인근은 공동주택 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(전용 59.76㎡)의 경우 2026년 7월 약 3억 6,500만원에서 7억원까지 다양한 가격대의 거래가 있었습니다. 하지만, 다른 부동산 정보 및 KB부동산, 리치고 등에서 제공하는 시세 정보에 따르면, 21평형(59.76㎡)의 적정 호가 추정치는 8,100만원에서 9,100만원 수준이며, 급매 가격은 7,200만원부터 시작하는 것으로 파악됩니다. 또한, 2026년 9월 16일 계약된 21평형의 실거래가는 7,900만원으로 보고되었습니다. 본 경매 물건의 감정가(8,400만원)는 이러한 시장 추정치와 유사한 수준입니다. 제공된 JSON의 고가 거래(7억원 등)는 해당 단위 면적의 실제 거래인지, 혹은 특정 동/층의 고가 거래인지 추가 확인이 필요하며, 현재 시장 상황과 감정가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 내외로 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 15층 건물 내 10층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 건물 사용승인일은 2002년 4월 11일입니다.

5.2. 내부 설비

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

아파트명은 거제2차덕산베스트타운이며, 총 17개 동, 1,567세대로 이루어진 대단지입니다. 지상 주차 3대, 지하 주차 43대, 총 582대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (세대당 약 0.37대). 관리사무소 연락처는 055-638-0196입니다. 단지 내에는 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.4. 주변 편의시설

인근에는 거제중앙초등학교, 거제중앙고등학교, 예인유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 주변으로 도로가 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 어려웠으며, 기재된 내용은 일반적인 상태를 기준으로 하였습니다. 임대관계가 미상이라는 점도 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 불일치 여부

제공된 정보상 건물 등기부와 건축물대장 간의 주요 내용에서 불일치는 확인되지 않았습니다.

6.3. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경에 대한 고려는 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 경상남도 거제시의 주요 도심에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 1,500세대 이상의 대단지 아파트로, 관리 및 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

* 최근 시장 시세 및 감정가가 유사한 수준으로, 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 매각으로 인해 권리가 모두 소멸되는 깔끔한 물건입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 거제시 고현동에 위치한 거제2차덕산베스트타운 아파트로서, 대단지 내에 속해 있으며 생활 편의성이 양호한 편입니다. 현재 감정가는 8,400만원으로 책정되어 있으며, 최근 시장 조사에 따르면 유사 면적의 시세는 감정가와 비슷한 수준(8,000만원대)으로 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 낙찰이 기대됩니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 84,000,000원입니다. 최근 시장 조사 결과, 해당 면적(59.76㎡)의 시세는 대략 79,000,000원에서 91,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 급매 가격은 72,000,000원부터 시작하는 것으로 파악됩니다. 또한, 일부 JSON 데이터에서 매우 높은 거래가(7억원대)가 확인되었으나, 이는 면적, 층, 또는 데이터 오류 가능성을 배제할 수 없어 현재 시점에서는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 감정가와 실거래가 추세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 75,000,000원 ~ 88,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 낙찰가는 경매 당일 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 본 물건에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.