나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10038 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 '지세포 중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 2층 204호로서, (사용승인일: 2018.11.01) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 된 토지는 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시계획과 문의) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-22)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10038 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 181,000,000원

토지면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

토지지분: 48.9858㎡ (약 14.82평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9893㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 학산새마을금고 (등기부상 근저당권자)

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 '지세포중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 2층 204호로서, 사용승인일은 2018년 11월 1일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다. 현황 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됩니다. 다만, 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부구조 등을 직접 확인하지는 못했습니다.

1.4. 설비내역

본건에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지 지구단위계획 구역)로 지정되어 있습니다. 인접 도로로는 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내) 등의 제한사항이 있습니다. 공동주택용지 지구단위계획 구역으로 지정되어 있으나, '추가 제한사항 도시계획과 문의' 필요하다고 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치하며, 지세포중학교 인근으로 주거지역과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다.

3. 권리분석

*임차인 현황*

* 임차인: 문

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금에 대해 배당 신고를 하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

*등기부 현황*

* 말소기준권리: 을4 (2021.11.09. 접수, 근저당권, 학산새마을금고, 채권최고액 149,600,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권(을4), 주택임차권(을5), 임의경매개시결정(갑3) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 등기부채권 총액: 265,600,000원 (감정가 181,000,000원 대비 높은 편입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

단지 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 지세포중학교가 인접해 있어 교육 관련 인프라를 갖추고 있습니다. 767세대의 대규모 단지로 자체 상권 형성 및 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 주거, 상업, 농경지가 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 거제코아루파크드림

* 주소: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412

* 사용승인일: 2018년 11월 01일

* 단지 규모: 8개동, 총 767세대

* 주차: 지하 전기차 충전기 18대 포함 총 867대 주차 가능 (세대당 약 1.13대).

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: 지세포중학교 인접, 근린생활시설 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이로 인해 도배, 장판, 설비 등 예상치 못한 하자가 존재할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역에 해당하여 문화재 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있으며, 공동주택용지 지구단위계획 구역의 추가 제한사항은 도시계획과 문의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2018년 사용승인으로 비교적 신축이나, 2026년 현재 8년차 아파트이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 일운면에 위치한 84.99㎡(약 25.71평) 규모의 신축 아파트로, 대단지 아파트의 장점을 누릴 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가능하고 일부 토지 이용에 대한 추가 확인이 필요한 점은 유의해야 합니다. 감정가는 1억 8,100만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가와 비교하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축에 해당하는 아파트 (2018년 사용승인)

* 767세대의 대단지로 단지 내 편의시설 및 관리 용이

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 거제 지역의 주거 수요 충족 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 181,000,000원

* 최근 실거래가 (84.9893㎡ 기준):

* 2026년 6월 18일: 167,000,000원 (21층)

* 2026년 6월 08일: 158,000,000원 (7층)

* 시세 분석: 본건은 2층으로, 최근 실거래가 중 낮은 층(7층, 158,000,000원)의 가격을 참고할 수 있습니다. 감정가(181,000,000원)는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정: 건물 내부 확인 불가, 2층이라는 점, 그리고 경매 특성상 시세 대비 할인율을 고려할 때, 1억 4,000만 원에서 1억 5,500만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 결정하는 것이 권장됩니다.

* 인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.