나이스옥션 법원경매 천안 2025타경856 [1] 충청남도 천안시 동남구 원성동 597-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 '천안여자중학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 등이 밀집되어 있는 정비된 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 인접도로의 접근성, 대중교통 여건 참작시 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 현황 "단독주택 건부지" 로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(원성천)<자연재해대책법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액 산출근거 및 결정의견 ' 5. 그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(사용승인일:1976.07.26)로서, 외벽 : 벽돌 쌓기, 석재타일 붙임, 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호마감 등 임.

이용상태

기호 3 : 공부상 용도는' 주택,창고, 변소'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 태양광설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 ' 5. 그 밖의 사항' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 ' 5. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 다용도실(감정평가서상 ㉠), 차양, 태양광 설비 각 매각 포함.
2. 내부 확인하지 못하고 감정 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경856 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 케이비국민카드

감정가: 203,085,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 원성동 597-10

신주소: 충청남도 천안시 동남구 원거리8길 13-3 (원성동)

용도: 단독주택

토지면적: 164.20㎡ (약 49.7평)

건물면적: 92.70㎡ (약 28평)

건물 상세: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (사용승인일: 1976.07.26), 주택, 창고 용도.

제시외 건물: 다용도실(감정평가서상 ㉠), 차양, 태양광 설비 (매각 포함)

1.3. 권리 및 명세 특이사항

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 8.40㎡

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 다용도실, 차양, 태양광 설비 각 매각 포함. 2. 내부 확인하지 못하고 감정 평가함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 '천안여자중학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 등이 밀집되어 있는 정비된 주택지대임.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 인접도로의 접근성, 대중교통 여건을 참작 시 제반 교통 상황은 보통시됨.

2.3. 토지이용계획

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역), 자연재해위험개선지구(원성천)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 소유권 이전: 최장돈 (2004.08.31), 홍정수 (2011.05.20), 조대영 (2015.03.26)

- 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2024.02.26, 8,512,102원, 말소기준권리)

- 강제경매: 주식회사 케이비국민카드 (2026.01.09, 10,463,033원, 말소)

* 건물 등기부 요약

- 소유권 이전: 최장돈 (2004.08.31), 홍정수 (2011.05.20), 조대영 (2015.03.26)

- 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2024.02.26, 8,512,102원, 말소기준권리)

- 압류: 국민건강보험공단 (2025.10.16, 말소)

- 강제경매: 주식회사 케이비국민카드 (2026.01.09, 10,463,033원, 말소)

3.2. 말소기준권리

2024년 2월 26일 주식회사 케이비국민카드의 가압류 등기. 해당 권리보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (별도 임차인 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 단독주택이 밀집된 정비된 주택지대에 위치하고 있음.

4.2. 최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같음. 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어려우나, 지역 내 주택 시세 파악에 참고가 됨.

* 드림빌라 (2014년식, 전용면적 63.835㎡): 2026년 7월 8,700만원 거래

* 한울빌리지 (2002년식, 전용면적 75.09㎡): 2026년 7월 10,000만원 거래

* 삼원장미맨션 (1984년식, 전용면적 67.65㎡): 2026년 7월 5,500만원 거래

상기 다세대 주택들의 전용면적당 가격은 약 81만원/㎡ ~ 136만원/㎡ 수준임. 본건 단독주택은 넓은 토지 면적(164.2㎡)을 보유하고 있어, 건물 가치보다는 토지 가치가 중요하게 평가될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/교육시설

* 교육시설: 천안여자중학교가 인근에 위치함.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 내부 상태 미확인

건물이 1976년 준공으로 노후화가 진행되었으며, 내부 상태 확인이 불가하여 수리비 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구(원성천) 등의 규제를 받음.

6.3. 기타

감정평가 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 물건 상태 파악에 한계가 있음.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(164.2㎡)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성이 있음.

* 정비된 단독주택지대의 입지를 갖추고 있음.

* 강제경매로 진행되어 말소될 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확함.

8. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 원성동에 위치한 단독주택으로, 1976년에 건축되어 노후화되었으나 164.2㎡의 넓은 토지를 소유하고 있어 토지 가치가 중요하게 고려되는 물건임. 주변 지역의 시세는 연립, 다세대 주택 거래 사례를 통해 파악 가능하며, 이는 본건 단독주택의 잠재적 가치를 가늠하는 데 참고 자료로 활용될 수 있음. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 채권자의 강제경매로 진행되어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있음. 다만, 내부 확인이 불가한 점과 건물의 노후화는 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 함.

9. 예상 입찰가

감정가는 203,085,200원임.

건물의 노후화 및 내부 확인 불가 리스크, 그리고 토지의 가치를 고려할 때, 감정가 대비 80~85% 수준에서 입찰가격을 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

따라서, 대략 162,000,000원 ~ 172,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 것을 제안함.

(상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 정보 확보에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.