나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10041 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 656-5 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "천안서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새미기픈물유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 내부 확인하지 못하고 감정하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10041 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 656-5 가동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 52,000,000원

토지면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

토지지분: 32.76㎡ (약 9.91평)

건물면적: 45.93㎡ (약 13.89평)

건물지분: 45.93㎡ (약 13.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, "천안서초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제202호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다. 토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2015년 11월 20일 접수된 천안우리신용협동조합의 근저당권(29,160,000원)입니다. 이후 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 129,804,451원입니다.

임차인 현황에는 박봉숙 씨가 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016년 2월 1일, 확정일자 2025년 5월 19일로 등재되어 있습니다. 박봉숙 씨는 대항력이 없는 임차인으로 파악되며, 인수할 보증금은 없습니다.

따라서, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 성정동 지역은 주거 밀집 지역으로 다세대 및 다가구 주택이 다수 분포하고 있으며, 주변에 근린생활시설과 학교가 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

최근 인근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 4월 1일 성정동 735-3번지 '클릭하우스' 연립주택(전용면적 59.89㎡, 2016년 준공)이 147,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2026년 7월 4일 성정동 656-6번지 '성정빌라' 다세대주택(전용면적 32.865㎡, 1995년 준공)이 51,000,000원에 거래되었으며, 이는 본건과 동일번지(656-5)에 인접해 있습니다. 이 사례는 본건(45.93㎡, 1989년 준공)과 면적, 건축 연도 등에서 차이가 있으나, 인근 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

2026년 7월 6일 성정동 710-15번지 '중앙빌라' 다세대주택(전용면적 36.765㎡, 1990년 준공)은 23,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 천안서초등학교가 인근에 위치하며, 학교 및 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 감정평가 시 본건 내부 확인이 이루어지지 못했다는 점입니다. 이로 인해 실제 내부 상태가 예상과 다르거나 수리, 보수 등이 필요할 수 있습니다.

건물이 1989년에 건축되어 약 37년이 경과하였으므로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인 박봉숙 씨 외 추가적인 임차인이나 점유자가 있을 가능성도 배제할 수는 없습니다. 다만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인은 없으며 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 주변 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 감정평가 시 내부 확인을 하지 못했으며, 건물 노후화 등을 고려해야 하는 단점이 있습니다. 최근 인근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시장 가치는 다소 높을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수할 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 비교적 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 최근 인근 실거래가와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 수리 및 내부 정비를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보 및 최근 인근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 감정가(52,000,000원)는 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다. 인근 656-6번지 다세대주택(32.865㎡)이 51,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(45.93㎡)의 시장 가치는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 확인이 불가한 점과 건물 노후화를 감안하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가와 시장 거래 사례를 종합적으로 고려하여 68,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.