나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100061 [1] 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 548 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2026.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 칠곡군 동명면 기성리 '가좌마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주면 농경 지대로서, 전원주택, 다세대주택, 농경지 및 주변임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 통행 가능하며, 관내 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

삼각형에 유사한 부정형의 토지로서 남측 하향 완경사의 전으로 이용중이며, 남측 일부는 인접(552번지)토지 소유자가 점유(콘크리트 포장하여 필지내 진입도로로 이용)하여 사용 중임.(지적개황도 및 사진 참조)

인접 도로상태

동측으로 폭 약6미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건 토지상에 이동이 용이한 이동식화장실 1개가 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음, 2026.1.23.자 칠곡군 동명면 사실조회회신서 참조). 일부 타인 점유 감안하여 평가. 지상 이동 가능한 이동식 화장실 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100061 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 왜관신용협동조합 (등기부채권 총액 1,080,000,000원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 548

용도: 전 (농경지)

매각대상: 토지매각

토지면적: 2648.00㎡ (약 801.02평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 1,403,440,000원

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 반환 불가)

* 토지 일부 타인 점유 (남측 일부는 인접 토지 소유자가 점유하여 진입도로로 사용 중)

* 이동 가능한 이동식 화장실 1개 소재 (매각 제외)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 '가좌마을' 남동측 인근에 위치

* 주변은 마을 주변 농경지대로 형성되어 있으며, 전원주택, 다세대주택, 농경지 및 주변 임야 등이 혼재

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 통행이 가능하며, 관내 교통 사정은 보통 수준

2.3. 토지 이용 현황

* 삼각형에 유사한 부정형의 토지

* 남측 하향의 완경사 지형

* 현재 전(밭)으로 이용 중

* 토지 남측 일부는 인접 토지(552번지) 소유자가 점유하여 진입도로로 사용 중 (지적개황도 및 사진 참조)

2.4. 도로 상태

* 토지 동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접함

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 변동: 박재룡(1988) → 김용필(2004) → 김재호(2017)

* 말소기준권리: 2020-12-31 접수된 왜관신용협동조합의 근저당권 (채권액 1,080,000,000원)

* 말소된 권리: 왜관신용협동조합 근저당권, 지상권설정, 칠곡군 압류, 국민건강보험공단 압류

* 말소되지 않은 권리:

* 허재경 (2021-01-11) 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부등본상으로는 왜관신용협동조합의 지상권 설정이 말소된 것으로 확인됩니다. 해당 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (특이사항 없음)

4. 상권분석

* 본건은 마을 주변 농경지대에 위치하며, 주변에는 전원주택, 다세대주택 등이 산재해 있습니다.

* 칠곡군 동명면 기성리 일대는 '셰프의 산책길' 조성 사업 등으로 상권 활성화를 추진한 이력이 있습니다.

* 대구와 차로 30분 거리에 있어 접근성이 양호하나, 팔공산 터널 개통으로 인해 일부 도로의 차량 통행량이 감소한 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재되어 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다.

* 칠곡군 내에는 세아수목원휴양림, 국립칠곡숲체원 등이 있어 자연 친화적인 여가 활동이 가능합니다.

* 해당 지역의 숙소들은 대체로 높은 평점을 받고 있으며, 와이파이, 주방, 수영장 등의 편의시설을 갖춘 곳이 많습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 본건은 농지(전)이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 신청 시 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출이 필요하며, 관련 절차 및 요건을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

* 실제 경작 의무 불이행 시 농지 처분 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

6.2. 토지 점유 및 이용

* 토지의 남측 일부가 인접 토지 소유자에 의해 점유되어 진입도로로 사용 중이므로, 점유 현황 및 협의 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 매각에서 제외되는 이동식 화장실 외에 추가적인 제시외 물건이 있는지 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 제한

* 본건은 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 칠곡군 내 일부 지역은 개발제한구역으로 지정되어 있어 지역 발전에 영향을 주고 있으며, 이에 대한 해제 논의가 진행 중입니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 문제

* 칠곡군 전반적으로 산업 폐기물 처리 시설 등이 일부 지역에 집중되어 있다는 문제가 제기된 바 있습니다.

* 다만, 본건 소재지인 동명면 기성리 인근에 직접적인 혐오 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 광범위한 지역 개발 규제 및 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 동명면에 위치한 농지(전)로, 감정가는 14억 원 이상입니다. 차량 접근성은 양호하나, 토지 일부가 타인에게 점유되어 진입도로로 사용 중이며, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 또한, 등기부상 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기가 존재하여 권리관계 확인이 더욱 중요합니다. 물건명세서와 등기부상 '지상권'의 소멸 여부에 대한 상충 정보는 반드시 확인해야 할 사항입니다. 주변 개발 계획 및 지역 특성을 고려할 때, 농지 관련 규제와 점유 문제를 해결할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적 (약 801평)

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 잠재

* 칠곡군 내 관광 자원 접근성 (세아수목원, 숲체원 등)

* 대구시와의 접근성 (차량 30분 거리)

9. 예상 입찰가

본 건은 농지로서 농지취득자격증명이 필수이며, 타인 점유, 미확인 권리(지상권 관련), 가등기 존재 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 해당 물건의 시장 가치를 정확히 파악하기 위해서는 주변 유사 농지 실거래가 및 개발 가능성, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하고, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 점유 문제를 원만하게 해결할 수 있다는 전제 하에, 감정가 대비 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 향후 심층적인 현장 조사 및 권리관계 명확화, 시장 조사 후 결정되어야 할 사항입니다.

예상 범위: 9억 8천만 원 ~ 11억 2천만 원 (감정가 14억 344만 원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.