나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100102 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1028-6 우남로즈빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 지하철2호선"대구은행역"북동측 인근에 위치 하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 401호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(아인슈타인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666- 2922 2991}확인임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건의 내부마감상태 등은 이해관계인의 부재로 외부에서 투시가능한 전경, 관리사무소 및 인근 주민의 탐문 등에 의거, 인근 동유형 건물의 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100102 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 수성동4가 1028-6, 우남로즈빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 60.04㎡ (약 18.16평)

토지지분: 60.0375㎡ (약 18.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.59㎡ (약 23.17평)

건물지분: 76.59㎡ (약 23.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보 (우남 로즈빌)

준공일자: 2002년 7월 10일 (사용승인일 기준)

층수: 지상 4층 중 4층

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈위페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 장판지 및 타일 등 마감

창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 지하철 2호선 '대구은행역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다. 본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 제3종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아인슈타인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

추가 기재사항: (하천) 관련 사항은 건설과(666-2922 2991) 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 권리

본건은 부동산강제경매로, 채권자는 조 입니다.

말소기준권리: 2025년 5월 15일자 수성구(대구광역시)의 압류 (세무2과-0 03601)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조성희

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2020년 3월 20일

확정일자: 2020년 3월 20일

배당신고일자: 2025년 5월 26일

대항력: 있음

비고:

3.3. 등기부 요약

등기부상 을구 3번으로 2025년 5월 26일 접수된 조성희 명의의 주택임차권(180,000,000원)은 인수 대상입니다. 즉, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

등기부상 갑구 6번 압류(수성구)가 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 갑구 7번 강제경매(조성희, 191,475,615원)는 말소됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 수성동4가는 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 학교, 근린생활시설이 분포하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 지하철 2호선 대구은행역을 통한 시내 접근성이 용이합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 지하철 2호선 대구은행역 인근, 주요 간선도로 접근 용이

* 교육: 인근에 아인슈타인유치원 등 교육시설이 위치합니다.

* 편의시설: 주거지 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 유사한 연립/다세대 주택은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2025년 10월: 59.07㎡ (4층, 1994년식) 16,500만원

* 2026년 1월: 59.98㎡ (2층, 1995년식) 15,000만원

본건(76.59㎡, 2002년식)은 면적이 더 넓고 건축 연도도 최신인 점을 고려하면, 위 거래 사례 대비 가격이 높게 형성될 수 있습니다. 그러나 감정가(264,000,000원)는 최근 거래 사례의 제곱미터당 단가(약 250만~280만원/㎡)보다 높게 책정되어 있습니다. (감정가 기준 약 345만원/㎡)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 매수인의 총 실질 매수 비용을 증가시킵니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 조성희는 대항력이 있으며, 보증금 180,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건의 경우 보증금이 명확히 확인됩니다.

5.2. 감정가 대비 낮은 시세

최근 주변 유사 물건의 매매 시세가 15,000만원 ~ 16,500만원 수준으로 형성되어 있는 반면, 본건의 감정가는 264,000,000원으로 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

5.3. 내부 상태 불확실성

감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 인해 내부 마감 상태 등에 대한 정확한 확인이 어려웠으며, 인근 유사 건물의 표준적인 상태를 가정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 지역적 제한 사항이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 역세권 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 최근 거래 사례 대비 넓은 면적과 신축 연한은 장점이나, 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 고려 사항입니다. 또한, 감정가가 최근 시장 시세 대비 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 인수 여부 및 실제 낙찰가격을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 대구은행역과 인접하여 교통이 편리합니다.

* 주거 환경: 대구 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 시세 차익 가능성: 만약 임차 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 향후 시장 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 거래 시세(약 15,000만원 ~ 16,500만원 for 59㎡)를 고려할 때, 본건(76.59㎡)의 실제 시장 가치는 보수적으로 평가해야 합니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인 조성희의 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매수인의 총 실질 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

감정가(264,000,000원)를 기준으로, 매수인이 보증금 180,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 때, 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 총 실질 매수 희망가 (보수적 관점): 감정가 수준인 264,000,000원

* 입찰가 = 총 실질 매수 희망가 - 인수 보증금

* 입찰가 = 264,000,000원 - 180,000,000원 = 84,000,000원

따라서, 임차인 보증금 180,000,000원을 인수하는 조건으로, 감정가 수준에서 실질 매수를 목표로 할 경우 84,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

만약 임차 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다는 확실한 정보가 있다면, 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 고려하여 상향 조정될 수 있습니다. 그러나 현재 정보로는 보증금 인수 가능성을 우선적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.