나이스옥션 법원경매 서산 2026타경28 [1] 충청남도 당진시 원당동 312 당진청구아파트 103동 17층1706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '당진3동행정복지센터' 동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 건물 내 제17층 제1706호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)토지 부정형, 기호(2)토지 유사 사다리형 토지로서, 일단의 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(당진3동04 일반형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등을 고려하여 평가하였으니, 업무진행 시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2026타경28 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 312 당진청구아파트 103동 17층 1706호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선OOO

1.2. 물건 현황

감정가: 82,300,000원

토지 면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

건물 면적: 59.91㎡ (약 18.13평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 18층 건물 내 17층 제1706호

건축년도: 1997년 (준공)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 '당진3동행정복지센터' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 남동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 남서측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 혐오시설 정보

주변 지역을 검색한 결과, 당진시 일대에서 폐기물 매립장 운영 및 관리, 불법 폐기물 야적 등에 대한 뉴스가 일부 확인되었습니다. 다만, 본건 아파트 소재지에서 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2011년 8월 24일 접수된 선화신용협동조합의 근저당권 (금액: 52,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3(근저당권), 을4(근저당권), 갑6(임의경매) 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 등 인수 대상 권리 없음)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 76,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

"임대관계는 미상임" 및 "현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등을 고려하여 평가하였으니, 업무진행 시 유의바람."이라는 특이사항이 있습니다. 이는 임대차 관계가 확인되지 않았으며, 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵다는 점을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

주변 지역은 근린생활시설 및 창고시설 등이 혼재되어 있으며, 본건 아파트는 주거용으로 이용 중입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 59.908㎡(약 18.13평) 면적의 당진청구아파트 103동 4층 매매가는 65,280,000원(2026년 4월 30일), 8층 매매가는 85,000,000원(2026년 5월 29일)에 거래되었습니다. 또한, 84.87㎡(약 25.67평) 면적의 103동 2층 매매가는 75,000,000원(2026년 7월 17일)입니다. 본건은 17층으로, 8층 매물 가격(85,000,000원)이 본건과 유사한 면적임을 감안할 때 참고할 수 있는 시세 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 당진청구아파트

건축년도: 1997년 (사용승인일: 1997년 10월 1일)

총 세대수: 454세대 / 4개동

최고층: 21층 (본건 103동은 18층)

주차: 총 208대 (세대당 약 0.45대), 전기차 충전기 지하 6대

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주거 편의시설

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상이며 내부 확인이 곤란하여, 실제 점유자나 미납 관리비 등의 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년에 준공되어 30년차에 접어들고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 약 0.45대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 당진청구아파트는 17층에 위치한 소형 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 주위 환경을 갖추고 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성, 건물 노후화, 주차 공간 부족 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 점유 관계를 반드시 확인해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 17층 고층 매물: 같은 면적이라도 층수가 높을수록 선호도가 높으며, 조망권 등에서 유리합니다.

* 실거주 및 소액 투자 적합: 59.91㎡(약 18.13평)의 소형 면적으로, 실거주 목적이나 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 상승 가능성: 최근 8층 매물이 85,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 감정가 82,300,000원에서 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 82,300,000원

최근 59.908㎡(103동 8층) 실거래가: 85,000,000원

상기 물건은 17층 고층임을 감안할 때, 8층 실거래가 대비 프리미엄이 붙을 수 있습니다. 그러나 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 86,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 4.5% 높으며, 최근 실거래가를 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.