나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10045 [1] 충청남도 아산시 방축동 112-1 1동 2층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 온천동 소재 "온양고등학교" 남서측 인근에 소재하며 주위는 주택,아파트,상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 온양온천역 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물의 (사용승인일:2016.4.14) 1동 제2층 제207호로 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 및 징크판넬등 내벽: 벽지 및 타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비, 가스설비, 지상주차장등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로 단지형연립의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6미터내외의 도로를 통해 본건으로 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2021-03-25)(준주거지역) , 지구단위계획구역(2021-03-25)(방축지구) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

공부상 건물의 표시는 '제1동'이나 현황은 '제이힐스 A동'임. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(임대차보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2018.1.30. 확정일자 2023.4.24.)이 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2026타경10045 (1)

1.2. 소재지

충청남도 아산시 방축동 112-1 1동 2층207호

1.3. 건물 현황

본건은 충청남도 아산시 방축동 112-1번지 제1동 2층 207호에 위치한 연립주택입니다.

건축물대장상으로는 '제1동'이나, 현황은 '제이힐스 A동'으로 표기되어 있습니다.

본 건물은 2016년 4월 14일에 사용 승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다.

총 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

1.4. 면적 정보

토지 면적: 50.34㎡ (약 15.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 56.90㎡ (약 17.21평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 82,000,000원

1.6. 채권자

광OOO (광천농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 온천동 소재 "온양고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 아파트, 상가 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 온양온천역 및 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상황

북측으로 약 6미터 내외의 도로를 통해 본건으로 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.2. 말소기준권리

을7 근저당권 (광천농업협동조합, 2023.03.21 접수, 금76,080,000원)

3.3. 인수 가능한 권리 (주의 필요)

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

해당 임차인의 정보는 다음과 같습니다.

* 박

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2018.01.30

확정일자: 2023.04.24

배당신고일자: 2026.04.09

대항력: 있음

상기 임차인으로 인해, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (주의사항 섹션 참조)

3.4. 등기부채권 총액

76,080,000원 (말소기준권리 기준)

3.5. 말소 예정 권리

등기사항을 보면, 말소기준권리인 근저당권을 포함하여 아래의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 근저당권 (광천농업협동조합)

- 압류 (시흥세무서장)

- 임의경매개시결정 (광천농업협동조합)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 조건의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026.02.05 거래 (충청남도 아산시 방축동 112-1, 제이힐스 A.B동): 56.9㎡, 4층, 80,000,000원

- 2025.10.31 거래 (충청남도 아산시 방축동 127-16, 그린빌2차B동): 70.955㎡, 2층, 77,000,000원

- 2026.06.24 거래 (충청남도 아산시 방축동 121-9, 경일): 55.5㎡, 1층, 43,000,000원

4.2. 시세 분석

본건과 동일한 단지("제이힐스 A.B") 내에서 2026년 2월 5일에 거래된 56.9㎡ 면적의 연립주택이 80,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 면적은 본건의 건물 면적(56.90㎡)과 동일합니다.

따라서 본건의 시세는 약 80,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가(82,000,000원)와 유사한 수준입니다.

다른 거래 사례는 건축 연도나 건물의 종류(다세대)가 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세

- 용도: 도시형생활주택 (연립주택)

- 사용 승인일: 2016.04.14

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 5층 중 2층

- 설비: 기본적인 전기, 급수, 위생, 가스 설비 및 지상 주차장

5.2. 주변 편의시설

- 교육: 온양고등학교 인근

- 교통: 온양온천역, 시내버스 승강장 인근

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

대항력 있는 임차인(보증금 10,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

6.2. 공부상/현황 불일치

공부상 건물 표시는 '제1동'이나, 현황은 '제이힐스 A동'으로 상이합니다. 이는 큰 문제로 이어지지는 않을 수 있으나, 사실관계 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등에 속해 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (추가 기재: 경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 방축동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 연립주택입니다.

주변에 주택, 상가 등이 혼재되어 있으며, 온양온천역 및 버스 승강장이 인접해 있어 교통 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이에 따른 보증금 인수 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

최근 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례가 감정가와 유사한 80,000,000원 수준이므로, 시세는 안정적인 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 최근 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 높은 가격으로 낙찰받을 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 도시형생활주택으로서 향후 실수요자 및 투자자들의 관심을 받을 수 있는 상품입니다.

* 경매 절차를 통해 취득 시, 급매 또는 일반 매매 대비 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 82,000,000원

* 유사 거래가 (동일 단지): 80,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금(인수 가능성 있음): 10,000,000원

고려사항:

본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 염두에 두어야 합니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 전체적인 분석 결과일 뿐, 개별 임차인의 잔액 인수 가능성은 여전히 존재합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

이 범위는 유사 거래가(8000만원)와 감정가(8200만원)를 참고하되, 임차인 인수 가능성에 대한 보수적인 관점을 반영한 것입니다.

입찰 참여 시에는 배당표 및 임차인의 권리관계에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.