나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30024 [1] 충청북도 충주시 연수동 697-7 충주연수엘팰리스주상복합 202동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 금릉동 소재 "충주시청" 동측으로 직선거리 약450m 지점,연수동에 위치 하고 있는 "충주연수엘(L)팰리스주상복합아파트(제202동 통칭)" 19층 1903호이며,주위는 아 파트단지(두진3차아파트,충주센트럴푸르지오 등),주상복합부동산,나지 등으로 형성된 지역 으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 소재하고 있는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

본건은 2017.08월에 사용승인된 주상복합아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건내 19층 1903호로서 외벽:화강석붙임 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:샷시창.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

개별가스 보일러에 의한 난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,화재경보설비 등을 갖추 고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 토지는 3필지 일단지이며 인접지와 대체로 등고 평탄하며,토지 형상 은 부정형으로서 주상복합아파트 1개동 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주상복합아파트가 소재하는 토지 동측으로 왕복2차선 도로,서측으로 소로와 각각 접하 고 있어 인접도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1)연수동 697-7: 도시지역,일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법 률). 2)연수동 697-60: 도시지역,일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법 률) 3)연수동 697-65: 도시지역,일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법 률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청북도 충주시 연수동 697-7 충주연수엘팰리스주상복합 202동 19층 1903호

새주소: 충청북도 충주시 연수서편3길 27 (연수동)

1.2. 용도

아파트

1.3. 감정가

237,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

토지분할: 20.239899999999995㎡ (약 6.12평)

건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평) - 전용면적

건물분할: 84.6501㎡ (약 25.61평)

분양면적은 별도로 명시되지 않았으나, 전용면적보다 넓습니다.

1.5. 경매 정보

사건번호: 충주지원 2026타경30024 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 정OO

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 해당 사항 없음 (별도 명시된 주의사항은 없음)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 연수동에 위치하며, '충주시청'으로부터 동측으로 직선거리 약 450m 지점에 소재합니다.

주위는 아파트 단지(두진3차아파트, 충주센트럴푸르지오 등), 주상복합 부동산, 나지 등으로 형성된 지역입니다.

상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 소재하고 있어 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정다희 (정 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원 (전세 계약으로 추정)

전입일자: 2019-05-08

확정일자: 2019-03-21

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

배당신고일자: 2025-04-02

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 이상호 (2017-08-08)

* 주택임차권: 정다희 (2025-04-02 접수, 보증금 130,000,000원, 전입 2019-05-08, 확정 2019-03-21) - 인수 대상

* 근저당권: 김선교 (2019-06-12 접수, 108,000,000원) - 말소 기준 권리, 말소 대상

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2021-02-25 접수, 80,000,000원) - 말소 대상

* 근저당권: 김선교 (2021-03-17 접수, 55,000,000원) - 말소 대상

* 압류: 충주시 (2023-02-02 접수) - 말소 대상

* 압류: 충주세무서장 (2024-02-08 접수) - 말소 대상

* 강제경매: 정다희 (2026-01-15 접수, 130,661,640원) - 말소 대상 (본 경매 사건의 근거)

등기부채권 총액: 373,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권(임대차보증금 130,000,000원, 주민등록일자 및 점유일자 2019.05.08, 확정일자 2019.03.21)이 존재합니다.

이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주상복합아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

인근에 상가, 관공서, 금융기관 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 상권은 양호한 편입니다.

또한, 상업지역에 속해 있어 향후 상업 시설 이용에도 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지 및 주상복합이 혼재된 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 충주시청, 은행, 마트 등 주요 관공서 및 편의시설이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로 주요 도심 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 정다희(정 )는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 금액이 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하나, 말소기준권리(을5 근저당)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 다만, 임차권 분석이 가장 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 연수동의 아파트로서, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인의 배당 여부 및 인수 금액을 면밀히 확인하고, 이를 감안한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 충주시청 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주거 쾌적성: 아파트 단지 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재 가치: 지역 개발 가능성 및 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

인수해야 할 임차보증금: 130,000,000원

(인수 보증금을 제외한) 예상 입찰가 산정 기준: 감정가 - 인수 보증금 = 237,000,000원 - 130,000,000원 = 107,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 명도 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 107,000,000원 수준을 기준으로 삼되, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.