나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504175 [1] 대전광역시 서구 도마동 129-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '대전버드내중학교' 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 도마시장, 관공서 등으로 형성된 주택지대로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등에서 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 6m 내외의 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2015-04-03)(존치지역)<도시재 정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(2025-09-03)(? 노후?불량한 주거환경의 개선과 기반시설의 확충 및 도시기능 회복을 위한 도시 재생사업을 광역적으로 계획하고 체계적이 고 효율적으로 추진하기 위하여 재정비촉진지구로 지정)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶벽돌및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕(현황 "판넬지붕") 2층 건물로, (1973.11.19 사용승인) 외벽:벽돌 및 일부 판넬마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임. ▶시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 내.외벽:시멘트몰탈위 페인트마감

이용상태

주택 및 부속으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 "지적 및 건물게황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(창고 및 비가림 시설)이 소재하여 개략실측 평가하였음.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며, 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물( ㉠~㉢ ) 포함
-조경수목, 바닥콘크리트, 담장 등 포함
-목록 2 현황 "슬래브위 판넬지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504175 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 129-29

용도: 단독주택

감정가: 282,664,020원

토지 면적: 126.90㎡ (약 38.38평)

건물 면적: 93.73㎡ (약 28.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 류OO

1.1. 입지조건

* 본건은 대전광역시 서구 도마동 129-29번지에 소재하며, '대전버드내중학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 도마시장, 관공서 등이 형성된 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 재정비촉진지구(존치지역)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 는 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되었으며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 임대차 관계가 미상인 경우라도 명도에 관한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 5월 8일자 문창신용협동조합 근저당 (을13)

* 등기부 채권 총액: 317,000,000원 (근저당 117,000,000원 + 근저당 200,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구의 근저당, 지상권, 임의경매 개시 결정 등 (말소기준권리 이하)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.2. 3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석

* 2026년 6월 19일, 도마동 565-25번지 소재 연립주택 (1980년식, 64.16㎡) 110,000,000원에 직거래 (약 5,670,000원/평)

* 2026년 6월 11일, 도마동 316-1번지 소재 다세대주택 (1992년식, 53.31㎡) 50,000,000원에 직거래 (약 3,106,000원/평)

* 2026년 6월 6일, 도마동 334-2번지 소재 다세대주택 (1979년식, 60.22㎡) 88,000,000원에 중개거래 (약 4,835,000원/평)

* 시세 분석

* 제시된 주변 매매 사례는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 최근 거래된 주택들의 면적 대비 가격은 약 311만원에서 567만원/평 수준입니다.

* 본건은 토지 면적이 126.90㎡ (약 38.38평)이며, 건물 면적이 93.73㎡ (약 28.35평)입니다.

* 본건의 감정가는 282,664,020원으로, 평당 감정가는 토지 약 736만원/평, 건물 약 997만원/평 수준으로 산정되었습니다.

* 감정가 대비 최근 매매 사례의 평당 가격이 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 추가적인 검토가 필요합니다. 감정 시점과 현재 시세의 차이가 반영된 결과로 추정됩니다.

* 도마동 일대는 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 교통

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 1.4.2. 편의시설

* 도마시장, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 1.4.3. 교육시설

* 대전버드내중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 1.4.4. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

* 본건 소재지(대전광역시 서구 도마동 129-29) 주변에서 혐오시설(공장, 유해시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 특이사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1973년 11월 19일 사용 승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 있어 건물 자체의 가치보다는 토지 가치 및 재건축/재개발 가능성에 초점을 맞춰야 할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 현황: '존치지역'으로 지정되어 있어 즉각적인 재개발보다는 현 상태 유지 후 향후 계획에 따라 진행될 가능성이 있습니다. 개발 계획 변경 여부에 따른 불확실성이 존재합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 대비 최근 주변 연립/다세대 주택의 매매 가격이 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 매도 시 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물(창고, 비가림 시설 등)이 포함되어 있어, 명도 및 관리 측면에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 단독주택으로, 대전버드내중학교 인근에 자리하고 있습니다. 토지 면적이 126.90㎡(약 38.38평)으로 비교적 넓으며, 재정비촉진지구(존치지역)에 속해 있어 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 1973년에 건축된 노후된 건물이라는 점, 그리고 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 재정비촉진지구 내 위치: 향후 도시 개발 및 재건축/재개발 시 잠재적인 가치 상승 기대.

* 실거주 목적: 노후된 건물이지만, 수리를 통해 실거주 목적으로 활용 가능.

* 낮은 명도 부담: 인수되는 보증금이 없는 임차인으로, 명도 절차가 상대적으로 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 282,664,020원입니다.

* 최근 주변 연립/다세대 주택의 매매 사례를 고려할 때, 평당 가격이 감정가 대비 현저히 낮은 수준임을 감안해야 합니다.

* 건물의 노후화 및 재정비촉진지구 내 '존치지역'임을 고려하면, 건물 자체의 가치보다는 토지 가치에 중점을 두되, 현재 시장 상황을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 향후 개발 가능성과 현재 시세, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 197,000,000원 ~ 240,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.