나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4096 [1] 대전광역시 중구 문창동 2-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 문창동 소재 "대전문창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지 일련번호1 인근까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호1은 사다리형의 평지로서, "단독주택 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상토지 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 보도블럭 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-07-02)(문창동2구역 재개발사업), 수변공원(2024- 07-02)(중구 문창동 2-2번지 일원)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2024-07-02)(문창동2구역 재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황 등은 귀 제시목록 및 토지이용계획확인서, 토지대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 대상토지는 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건 일련번호1의 일부는 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 상 공원인 "수변공원"에 저촉되는 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 라. 임대관계는 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호2는 시멘트벽돌 및 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물(단독주택)로서, (사용승인일 : 1984.09.21.) 외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등임. 내벽 : 일부 리모델링 공사 중 중단된 상태이며, 일부 벽지 도배 및 타일마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. 대상물건 일련번호2는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물(변소 및 창고)로서, (사용승인일 : 1984.09.21.) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. (기준시점 현재 도장면이 상당부분 박락 및 변색된 상태임) 창호 : 목재틀 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호2는 단독주택, 변소 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

단독주택부분은 기본적인 급.배수시설, 일부 전기설비, 개별 난방설비 등이 구비된 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 대상물건 일련번호2의 위치 및 내부현황은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도 등을 근거로 표시하였으며, 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 다. 후첨 "사진용지"와 같이 대상물건 일련번호2는 2026년 01월 23일 현장 방문시에는 건물 외벽에 공사대금 미납으로 "유치권 행사 중"이라는 취지의 표시가 부착되어 있었으나, 2026년 01월 28일 재방문 시에는 위 표시가 제거된 상태인 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 라. 대상물건 일련번호2는 리모델링 공사가 진행되던 중 중단된 상태로 조사되었으며, 2층 부분은 창문이 제거된 채 장기간 방치된 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 대상물건 일련번호2는 원가법에 따른 감가수정 외에 현황을 반영하기 위하여 관찰감가법을 병용하여 건물가격을 산출하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 바. 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1의 일부 ‘수변공원’에 저촉되어 감안 평가.
-목록2 건물 외벽에 ‘공사대금 미납으로 유치권 행사 중’이라는 현수막 부착되어 있었으나, 26.1.28.자 기준 제거된 상태임.
-목록2 건물은 리모델링 공사 중단된 상태며, 2층은 창문 제거된 상태로 장기간 방치됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4096 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 2-23 (신주소: 대전광역시 중구 보문로20번길 140-6 (문창동))

* 용도: 단독주택

* 감정가: 138,296,720 원

* 토지면적: 99.80㎡ (약 30.2평)

* 건물면적: 72.98㎡ (약 22.1평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 백OO

* 건축물 사용승인일: 1984년 9월 21일

* 건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물

2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 대전광역시 중구 문창동 소재 "대전문창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 토지 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 대상 토지 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 보도블럭 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(문창동2구역 재개발사업), 수변공원(저촉), 가축사육제한구역, 정비구역(문창동2구역 재개발사업), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 2월 27일자 대전광역시 중구의 압류 또는 2026년 1월 19일자 백안순의 강제경매 개시결정 등기입니다. 일반적으로 가장 늦은 날짜의 등기 또는 강제경매 개시결정이 말소기준권리가 됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전: 1982년 5월 4일 (최난자)

* 압류: 2006년 2월 27일 (대전광역시중구) - 말소 예정

* 강제경매: 2026년 1월 19일 (백안순) - 말소 예정

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 1985년 7월 10일 (최난자)

* 강제경매: 2026년 1월 19일 (백안순, 권리금액: 6,275,616원) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 백안순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 개요 정보 없음)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주위 환경: 단독주택, 주상용, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주택 및 상가 혼용지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 개발 계획: 본 물건은 문창동2구역 재개발사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 상권 변화가 예상됩니다. 재개발 시 1,306세대 규모의 대단지 조성이 계획되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "대전문창초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 초등학교 교육 접근성이 양호합니다. 또한, 대전중, 대전여중, 대전고, 청란여고 등 다양한 학교가 인근에 분포하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 진출입이 원활하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 재래시장(문창시장) 및 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 관련: 건물 외벽에 "공사대금 미납으로 유치권 행사 중"이라는 현수막이 부착된 사실이 있었으나, 2026년 1월 28일 기준 제거된 상태입니다. 다만, 현수막 제거 여부와 관계없이 유치권 성립 여부 및 관련 법적 분쟁 가능성은 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

* 재개발 구역: 문창동2구역 재개발사업이 진행 중이며, 이는 가치 상승의 기회 요인이 될 수 있으나, 사업 지연, 변경, 무산 등의 불확실성 또한 존재합니다. KCC건설이 시공사로 선정되어 공급계약을 체결한 상태입니다.

* 수변공원 저촉: 토지의 일부가 '수변공원'으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 따르거나 공원 부지로 편입될 가능성이 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되어 평가되었습니다.

* 건물 상태: 건물은 리모델링 공사가 중단된 상태이며, 특히 2층 부분은 창문이 제거된 채 장기간 방치되어 있어 건물 노후화 및 추가적인 보수, 개량 공사가 필수적으로 요구됩니다. 감정평가 시 관찰감가법을 병용하여 건물 가격을 산출하였습니다.

* 도로 접근성: 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있어, 차량 진출입 및 주차에 일부 불편이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 단독주택으로, 재개발 사업 구역 내에 편입되어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 대전문창초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 현재 건물은 리모델링 중단 및 장기간 방치 상태로 물리적 하자 보수가 필요한 상황이며, 토지 일부가 수변공원과 저촉되는 점은 향후 이용에 제약이 될 수 있습니다. 유치권 관련 현수막은 제거되었으나, 재개발 사업의 진행 불확실성과 함께 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 기대 효과: 문창동2구역 재개발 사업이 순조롭게 진행될 경우, 토지 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 대전 문창초등학교와 인접하며, 재개발을 통한 대단지 조성 시 주거 환경 개선 및 인프라 확충이 예상됩니다.

* 저평가 매력 (잠재적): 현재 건물의 노후화 및 공사 중단 상태, 수변공원 저촉 등의 요인으로 인해 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 재개발 가치를 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 빌라 매매 사례를 보면, 금실빌라(1996년식, 76.51㎡)는 2026년 1월 13,000만원, 문창빌라(2002년식, 40.7㎡)는 2026년 1월 5,600만원, 영진빌라(1991년식, 48.14㎡)는 2025년 12월 15,000만원에 거래되었습니다.

* 대상 물건은 단독주택이나, 주변 빌라 시세는 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 감정가는 138,296,720원입니다. 건물 노후화, 리모델링 중단, 수변공원 저촉 등 물리적, 법적 제약 사항과 재개발 사업의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 건물 상태 및 수변공원 저촉 등의 직접적인 하자 요인을 감안하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 최소 고려 입찰가 (감정가의 90%): 약 124,467,000원

* 적정 고려 입찰가 (감정가 수준): 약 138,297,000원

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