나이스옥션 법원경매 청주 2026타경17 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 860 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "율량초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하고 있는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 주상용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 이용중 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율량초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주여자고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

라멘조 및 조적조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서 외벽 : 화강석붙임 및 인테리어 마감 등 내벽 : 인테리어 및 타일, 페인트 마감 등 창호 : 샤시이중창호 등 입니다.

이용상태

지층 ~ 3층은 공부상 근린생활시설로 지층 및 3층은 공실상태이며, 4층은 주택으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 "주중초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생할시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 단지내로 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통시되며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 제304동 제7층 제704호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 인테리어, 일부 타일마감 등 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중 입니다.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 인근 간선도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 주거용지(공동주택,건폐율30%이하,용적률200%이하,높이25층이하,건축한계선(동쪽대로변6m,북쪽대로변16m)) , 지구단위계획구역(청주율량2지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주중초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 매매예약가등기 및 선순위 전세권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경17 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

본 경매 사건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 860번지에 소재한 근린시설과 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재의 아파트 구분건물이 일괄 매각되는 건입니다.

용도: 제2종근린생활시설 (율량동 건물), 주택 (아파트 구분건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

제시외 건물: 12.00㎡ 포함

1.3. 면적 및 평가액

감정가: 1,200,406,950원

토지면적: 330.60㎡ (약 100.01평)

건물면적: 876.46㎡ (약 265.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 12.00㎡

2. 입지조건

2.1. 율량동 860번지 (근린시설)

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "율량초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물의 형태는 세장형의 평지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 이용하고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

2.2. 주중동 (아파트 구분건물)

본건 아파트 구분건물은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 "주중초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역입니다. 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 접근성은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 제304동 제7층 제704호로, 아파트로 이용 중입니다.

도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(청주율량2지구)에 해당합니다. 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

청주지방법원의 강제경매개시결정(2026타경17)이 말소기준권리입니다 (접수일자: 2026년 1월 20일).

3.2. 매수인 인수 권리

본 물건은 다음과 같은 권리가 매수인에게 인수됩니다.

* 소유권이전청구권 가등기 (매매예약): 황승일 (접수일자: 2025년 8월 25일). 본 가등기가 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 되는 중대한 위험이 있습니다.

* 전세권: 김장만 (접수일자: 2016년 2월 29일), 권리금액: 30,000,000원.

* 전세권: 노희경 (접수일자: 2025년 8월 25일), 권리금액: 200,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-03-07, 대항력 있음. (선순위 전세권자와 동일인으로 보이며, 보증금은 전세권으로 인수될 가능성이 높음)

* 임차인: 심 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-06-26, 대항력 있음. (보증금액이 미상이므로 주의가 필요합니다.)

* 임차인: 제 , 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2021-04-05, 대항력 있음.

* 임차인: 최 , 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2019-06-07, 대항력 있음.

* 임차인: 최 , 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2024-07-16, 대항력 있음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

율량동 860번지 인근은 율량초등학교를 중심으로 한 주거 밀집 지역이며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. 주중동 아파트 구분건물 역시 주중초등학교와 인접한 아파트 단지 내 상권 및 주변 지역 상권을 이용할 수 있습니다. 두 지역 모두 도심과 연결성이 양호하여 지역 상권으로서의 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 생활 편의시설

율량동 건물은 초등학교, 상가, 주거 시설이 인접해 있어 교육 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 주중동 아파트 역시 학교, 단지 내 상가, 주변 상업 시설 등을 이용하기에 편리한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

* 가장 큰 리스크는 매매예약 가등기(황승일)가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 본 가등기가 실행될 경우, 낙찰받은 매수인은 소유권을 상실하게 되므로 매우 주의해야 합니다.

* 두 건의 선순위 전세권(김장만 3천만원, 노희경 2억원)이 매수인에게 인수됩니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 추가적인 부담액입니다.

* 보증금이 미상인 임차인(심 )이 존재하며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 해당 금액 또한 매수인에게 인수될 수 있습니다.

5.2. 물건 현황 리스크

* 본 물건은 율량동과 주중동이라는 두 개의 다른 소재지를 가진 건물이 일괄 매각되는 특이한 경우입니다. 물건에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 율량동 건물 일부(지하층 및 3층)는 공실 상태이며, 건물 전체의 임대 관계가 미상입니다. 명도 및 임대차 관련 불확실성이 존재합니다.

* 두 지역 모두 비행안전제6구역에 속해 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 일반적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 인근에서 검색되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 청주지방법원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 율량동 소재 근린생활시설과 주중동 소재 아파트 구분건물이 일괄 매각 대상입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 매수인에게 인수되는 매매예약 가등기 및 두 건의 선순위 전세권입니다. 특히 가등기가 실행될 경우 소유권 상실이라는 치명적인 위험이 존재하므로, 투자 전 가등기 말소 가능성 및 관련 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부 및 명도 관련 사항도 면밀히 분석해야 합니다. 두 지역의 물건이 일괄 매각되는 점 또한 특이사항으로, 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태와 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 인수되는 권리 및 임차인 문제 해결 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설과 주택(아파트)으로 구성되어 있어, 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 청주시 지역 개발 계획 및 해당 입지의 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 1,200,406,950원

매수인 인수 전세금 합계: 230,000,000원 (김장만 30,000,000원 + 노희경 200,000,000원)

예상 입찰가는 인수되는 전세금 230,000,000원을 제외한 약 970,406,950원을 기준으로, 시장 상황, 수익률, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 본 물건은 매매예약 가등기(황승일)가 매수인에게 인수되어 소유권 상실 위험이 매우 크므로, 투자자는 이 위험을 감안하여 입찰가격을 결정해야 합니다. 가등기 실행 가능성 및 기타 임차인의 인수될 수 있는 보증금(심 외) 등을 모두 고려했을 때, 공격적인 입찰보다는 매우 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 인수되는 전세금과 가등기 위험을 상쇄할 만큼 충분한 가격 할인 요인이 반영되어야 하며, 명확한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 모든 리스크가 해소될 수 있다는 확신이 있을 때만 입찰을 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 법률 검토 및 현장 실사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.