나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600072 [1] 세종특별자치시 전의면 양곡리 100-4 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 전의면 양곡리에 소재하는 부동산으로서, 본건 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량을 통한 접근이 가능함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 종교부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임. 본건 (100-4번지) 건축물대장 배치도상에는 4미터 진입도로에 접하는 것으로 도식되어 있으나, 조사당시 현황 비포장도로 부분이 상당부분이 있으며, 포장된 부분중에 도로침하 부분이 상당부분 소재하여 본건까지 차량을 통한 진입이 어려운 상황임. 경매참여시 '인근 및 근거리 2차선 도로부터 본건 또는 본건 인근까지 연결된 도로'는 사유토지 등에 개설된 도로로서 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 말 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지상 아래와 같은 제시외 물건이 소재하여 귀 제시사항에 따라 토지감정평가명세표상에 그 가액을 기재하고, 제시외 물건 ㉣이 제외되어 토지 소유권 행사를 제한받을 경우의 가액을 토지건물감정평가명세표 비고란에 병기하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람. ㉠ 다용도, 파이프조(약163㎡), 기호 2-1층 소재, 기호 2 부합물 ㉡ 기계실, 샷시조(약 8㎡), 기호 2-1층 소재, 기호 2층 부합물 ㉢ 기계실, 샷시조(약 8㎡), 기호 2-1층 소재, 기호 2층 부합물 ㉣ 야외화장실, 판넬조 판넬지붕(약 15㎡), 기호 1토지 및 연접토지(산59-4)소재 ㉤ 차양 및 계단, 파이프조(약 17㎡), 기호 1토지 (기호 2 건물일부설치-지하1층 출입구) 및 연접토지(산59-4)소재 나. 본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 상기 제시외 물건으로 평가하지 아니한 상하수관련시설, 지하층 수변전설비 등은 용도 등을 고려하여 기호 2 건물가액에 포함하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조(일부 목조) 기와지붕(일부 슬래브지붕) 지상 3층에서 지상 1층 건물로서, 외벽: 치장돌붙임마감 등임. 내벽: 몰탈위 페인팅마감 및 인테리어마감 등임. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

사찰로 이용중임.(지하층 부분은 장기간 방치되어 있는 상태로 사료됨.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 수변전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 '(6) 제시목록 외의 물건' 참고.

공부와의 차이

본건 건축물대장 배치도상 '정북방향표시에 따른 지적경계 및 건물 방향'과 '지적도상 필지의 향'과 다소차이가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 기호 2 건물 지하층 부분에는 도면상 승강기 위치에 승강기 관련시설이 설치되어 있으나 현장조사당시 실제운행 등을 확인 할 수 없었고, 지하층부분은 장기간 방치되어 보수가 필요하다고 사료되는 바, 경매참여시 현장조사 등을 통하여 확인하시고 정상 운행 및 이용을 위해서 추가적인 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 구조물 포함 매각.
-지적도상 맹지임. 종교부지 및 사찰 건물임.
-지하층은 장기간 방치되어 보수 관련 확인 요함(지상층은 폐문상태로 확인 불가).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600072 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기성개발

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 전의면 양곡리 100-4 (신주소: 세종특별자치시 양지편길 173-38)

용도: 종교시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 2445.00㎡ (약 739.6평)

건물 면적: 3796.81㎡ (약 1148.5평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (일부 목조), 기와지붕 (일부 슬래브지붕). 건축물 현황상 지상 1층, 지하 3층 (JSON 정보 기준)

제시외 건물 및 구조물: 토지 상에 다수의 제시외 물건 소재. (예: 다용도 약 163㎡, 기계실 약 8㎡ 2개, 야외화장실 약 15㎡, 차양 및 계단 약 17㎡ 등)

1.3. 감정평가 정보

감정가: 3,863,264,720원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 세종특별자치시 전의면 양곡리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량을 통한 접근은 가능하나, 현황 도로 상태가 매우 불량하여 실제 차량 진입에 상당한 어려움이 예상됨. (상세 내용은 6.1. 참조)

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

토지 형태는 사다리형이며, 현재 종교부지 및 사찰 건물로 이용 중임.

지적도상 맹지이며, 인접한 4미터 도로 역시 현황은 비포장 상태이고 도로 침하가 상당하여 차량 진입이 어려운 상황임.

인근 2차선 도로로부터 본 건까지 연결된 도로는 사유지에 개설되어 있을 가능성이 높아, 이용을 위한 협의 및 비용이 발생할 수 있음에 유의해야 함.

2.4. 지역 지구 및 토지 이용 계획

보전관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역 (일부 제한 구역 - 소, 젖소, 말 사육 가능 / 전부 제한 구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026년 1월 15일 접수된 기성개발의 강제경매 (권리금액 500,000,000원)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 확인 필요)

3.2. 인수 권리 여부

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않으나, 명시된 지상권의 구체적인 내용 및 효력 범위에 대한 추가 확인이 필수적임.

그 외 등기부상의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임. (확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 특성

본 건의 주 용도는 종교시설이며, 주변 지역은 농경지 및 임야가 혼재된 전원지역임.

일반적인 상업적 상권으로 보기 어려우며, 종교 시설로서의 수요층 또는 운영 주체에 따른 가치 판단이 중요함.

4.2. 개발 가능성

보전관리지역 등의 토지 이용 계획에 따라 신축 및 개축 행위에 제한이 따를 수 있으므로, 향후 개발 가능성은 관련 법규 검토가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어려움.

해당 소재지가 전원지역임을 감안할 때, 대규모 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상되므로 현장 답사를 통한 주변 환경 확인이 권장됨.

5.2. 주요 설비

위생 및 급배수설비, 소화설비, 수변전설비가 구비되어 있음.

건축물대장상 지하층에 승강기 관련 시설이 존재하나, 현장 조사 시 실제 운행 여부 및 이용 가능성은 확인되지 않았음. 정상적인 운행 및 이용을 위해서는 추가적인 비용 발생이 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 및 도로 문제

본 건은 지적도상 맹지이며, 인접 도로의 현황이 차량 진입에 매우 불리한 상태임.

사유지 도로 이용 시 발생할 수 있는 협의 지연 및 비용은 본 건의 실질적인 활용에 큰 걸림돌이 될 수 있음.

6.2. 건물 상태 및 유지보수

지하층은 장기간 방치되어 보수가 시급한 상태로 판단됨.

지상층 역시 폐문 상태로 정확한 내부 확인이 어려워, 건물 전체의 안전성 및 유지보수 필요 비용 산정에 한계가 있음.

특히 지하층 승강기 시설의 보수 및 재가동에 상당한 비용이 소요될 수 있음.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장상의 건물 배치 방향과 지적도상 필지 방향이 다소 차이가 있는 것으로 나타남.

이는 실제 이용에 큰 영향을 미치지 않을 수 있으나, 추후 건축 관련 업무 진행 시 참고가 필요함.

6.4. 제시외 물건 및 부지 이용

토지 위에 여러 제시외 물건이 소재하며, 일부(예: 야외화장실, 차양/계단)는 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있음. 일괄매각 대상이나, 토지 이용 계획 시 고려해야 함.

6.5. 기타 확인 필요 사항

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 세부 내용 및 인수 조건에 대한 철저한 확인이 필요함.

임대 관계가 미상인 점은 추가적인 점유 관계 확인의 필요성을 시사함. (단, 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보임.)

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 전의면 양곡리에 위치한 넓은 면적의 종교시설 부지 및 건물로, 감정가는 약 38.6억원에 달합니다.

하지만 심각한 도로 접근성 문제와 건물(특히 지하층)의 장기 방치로 인한 높은 보수 필요성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

본건의 가치를 제대로 평가하고 활용하기 위해서는 도로 문제 해결을 위한 구체적인 방안 마련, 건물 전반에 대한 정밀 진단 및 예상 보수 비용 산정, 그리고 비소멸 권리(지상권)에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

이러한 제반 문제들을 해결할 수 있는 충분한 자금력과 전문성을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 740평) 및 건물 면적 (약 1150평)을 확보하고 있어, 장기적인 관점에서 활용 가치 상승 잠재력이 있음.

* 종교 시설로서 특정 수요층에게는 독특한 투자 기회를 제공할 수 있음.

* 주요 권리 관계가 비교적 명확하게 파악되어 있어, 권리 분석의 투명성이 높음 (단, 지상권은 추가 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 3,863,264,720원

본 물건은 심각한 도로 접근성 제약과 건물의 노후 및 방치 상태로 인해, 명확한 현장 조사 및 추가적인 제반 비용(도로 확보, 건물 보수, 비소멸 권리 처리 등) 산정 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 보수적인 접근이 필수적이며, 감정가의 60%~70% 수준 (약 23억 ~ 27억 원 범위)에서 신중하게 검토할 것을 권장합니다.

이는 제반 리스크를 고려한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 전문가와 함께 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 진행하시기 바랍니다.

*참고: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로부터 인수하는 직접적인 금전적 부담은 없습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.