나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30005 [1] 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 350-13 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 소재 "방우대마을" 북동쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공장, 창고, 농촌마을, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도(513호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 공업용 건부지(#2) 및 도로(#1)로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도 상 본건 북쪽으로 왕복2차선 포장도로와 접하며, 실제 진출입은 일련번호 1 토지를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 물건 ㉠ ~ ㉩이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동 가능한 컨테이너가 소재하나, 이동이 용이하여 감정평가 제외하였고, 본건 일련번호 2) 지상에 조경수가 소재하나, 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 판넬 마감 등. 바닥: 에폭시페인트 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 4) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 벽지, 페인트, 타일 마감 등. 바닥: 장판, 데코타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 5) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 바닥: 장판 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 6) : 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 판넬 마감 등. 바닥: 에폭시페인트 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 3) : 공장 등. 일련번호 4) : 사무실, 방, 화장실 등. 일련번호 5) : 기숙사, 화장실 등. 일련번호 6) : 공장(창고) 등으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 3) : 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음. 일련번호 4), 5) : 위생 및 급·배수설비, 전기난방설비(기숙사부분) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 물건 ㉠ ~ ㉩이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동 가능한 컨테이너가 소재하나, 이동이 용이하여 감정평가 제외하였음.

공부와의 차이

일련번호 4)의 공부상 용도는 사무실이나 현황 일부 기숙사로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기계기구의 감정평가는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-425호 목록에 의거하였음.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1 지분매각, 공유자 우선매수권 없음
-제시외 건물 3-1 ~ 3-8 매각 포함
-제시외 수변전설비 3-9, 제시외 관정 3-10 매각 포함
-기계기구 3-11 매각 포함
-목록 2 지상의 조경수 매각 포함
-목록 2 지상의 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

충주지원 2026타경30005 (1)

1.2. 소재지

충청북도 음성군 맹동면 용촌리 350-13

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

3,004,630,530원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적

6,360.00㎡ (약 1,924.05평)

1.5. 2. 토지 지분

5,664㎡ (약 1,713.42평)

1.5. 3. 건물면적

2,132.79㎡ (약 645.19평)

1.5. 4. 건물 제시외 면적

1,487.75㎡

1.6. 매각 대상

토지 지분 / 건물 전체 매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

권OOOOO

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 유동화 물건, 중복 사건, 공유자 우선매수 신고, 대항력 있는 임차인, 공동 담보, 지분 매각

* 일괄 매각

* 목록 1 지분 매각, 공유자 우선매수권 없음

* 제시외 건물 3-1 ~ 3-8 매각 포함

* 제시외 수변전설비 3-9, 제시외 관정 3-10 매각 포함

* 기계기구 3-11 매각 포함

* 목록 2 지상의 조경수 매각 포함

* 목록 2 지상의 컨테이너 매각 제외

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 용촌리 소재 "방우대마을" 북동쪽 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 창고, 농촌 마을, 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 지방도(513호선) 및 노선버스정류장이 소재함. 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 다소 불편함이 있을 수 있음.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 공업용 건부지 및 도로로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

지적도 상 본건 북쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 실제 진출입은 일련번호 1 토지를 이용하여 이루어짐.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)에 해당함.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 및 건물 등기부 상 을33, 을11 근저당권 (중소기업은행, 2,592,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 주식회사케이티씨 (전입일자 2023-05-01). 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 매수인이 인수해야 할 수 있음.

* (주의) 인수 보증금 합계는 0원으로, 직접적인 금전 부담은 없을 수 있으나, 해당 임차인의 점유 및 계약 조건 등은 별도 확인 필요.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 3,242,211,777원

건물 등기부 채권 총액: 3,230,961,777원

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 주식회사에스에스글로벌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

3.4. 2. 주식회사케이티씨

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-05-01

* 대항력: 있음

* (주의) 해당 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 산업 환경

본 물건은 음성 맹동 일반산업단지 및 인근 산업 단지들과 연계된 입지로, 공장 운영 및 물류 창고 부지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 산업 활동에 유리한 지역입니다.

4.2. 개발 가능성

주변 개발 계획 및 산업 육성 정책에 따라 향후 가치 상승 가능성이 존재합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 "방우대마을"이 소재하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 주요 편의 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5.2. 기타

주변이 농경지와 혼재된 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사케이티씨의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각 (토지)

토지는 지분으로 매각되므로, 토지 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 토지 활용도에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 중복 사건 및 유동화 물건

유동화 물건 및 중복 사건이라는 특성은 권리 관계가 복잡하거나, 채권 규모가 크다는 점을 시사하며, 경매 절차 진행 및 인수 권리 등에 대한 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

6.4. 제시외 건물 및 기계 기구

제시외 건물, 수변전설비, 관정, 기계기구 등이 매각에 포함되나, 이들의 현황, 상태, 활용도 및 법적 문제 여부를 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 일부 컨테이너는 매각 제외 대상입니다.

6.5. 기타

건물 이용 현황 상 공부와 현황이 일부 다른 점(사무실이 기숙사로 이용)은 향후 용도 변경 또는 행정 처리 시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면에 위치한 공장 용지의 토지 지분 및 건물 전체 매각 건입니다. 주변 산업 단지와 연계성이 좋고, 공장으로서의 기본적인 시설은 갖추고 있습니다. 감정가는 30억 원 수준이며, 토지 지분 매각 및 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인과 토지 지분 매각 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 복잡한 권리 관계를 가진 유동화 물건임을 감안할 때, 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 음성 맹동 일반산업단지 인근의 공장 부지로, 산업 시설로서의 입지 조건이 양호합니다.

* 성장관리계획구역(산업형)에 속해 있어 산업 활동 및 개발에 유리한 환경을 제공합니다.

* 제시외 건물, 수변전설비, 기계기구 등 다수의 부대 설비가 포함되어 있어 초기 투자 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 중복 사건, 유동화 물건 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서 감정가 3,004,630,530원을 기준으로, 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 고려해볼 수 있으나, 권리 분석 결과 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.