나이스옥션 법원경매 대전 2026타경11 [1] 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 8층씨802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 대평동 세종고속시외버스터미널 북동측 인근에 위치하며 주위는 아 파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 주상용부동산, 상업및업무용부동산 등으로 형성되었으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 및 BRT정류장, 고속및시외버스터미널 등이 소 재하며 일반적인 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상8층건(사용승인일: 2021.6.29)내 제8층 제C802호로서 외벽: 복합판넬, 타일등 외장재 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지등 마감. 창호: 새시 창호등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 승강기설비, 화재탐지및 소화설비, 냉난방설비, 도시개스설비, 지 하주차설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 집합건축물대장상 주용도 제1,2종 근린생활시설,업무시설(오피스텔),운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 필지 남동측으로 광로, 북서측 및 북동측으로 중로 등의 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(중(특)3- 4002)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점 경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,현상 및 이용 상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사등 에 의하였는바 본건 진행시 별도확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경11 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 8층씨802호

* 건물명: 해피라움페스타

* 토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

* 건물면적: 23.05㎡ (약 6.97평)

* 토지/건물 지분: 토지 8.3282624㎡, 건물 23.0505㎡

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

* 건축년도: 2021년 6월 29일 사용승인

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하4층, 지상8층 건물 내 8층

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 세종특별자치시 대평동 세종고속시외버스터미널 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 주상용 부동산, 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 BRT 정류장, 고속 및 시외버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건은 남동측으로 광로, 북서측 및 북동측으로 중로 등의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2021년 8월 13일, 채권금액: 120,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 하나은행 임의경매 (접수일자: 2026년 1월 12일, 채권금액: 102,643,851원)

* 등기부 채권 총액: 120,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 43,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입/사업일자: 2023년 8월 21일

* 확정일자: 2023년 8월 21일

* 배당신고일자: 2026년 2월 13일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 해피라움페스타는 세종시의 중심 상업 및 업무 지구에 속해 있어, 오피스텔, 근린생활시설, 상업 및 업무용 부동산이 밀집해 있습니다.

* 유동인구: 세종고속시외버스터미널 및 BRT 정류장 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 건물 용도: 건물 자체적으로도 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 운동시설 등이 복합적으로 입점 및 운영 중으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 상업 및 근린생활시설을 통해 다양한 쇼핑, 식음, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 인근에 아파트 단지가 조성되어 있어 주거 편의성도 갖추고 있습니다.

* 건물 부대시설: 급탕, 급배수, 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비, 냉난방, 도시가스, 지하 주차 설비 등 현대적인 오피스텔의 기본 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미등기/무허가 건축물: 공부와의 차이는 대체로 부합하는 것으로 확인되었습니다.

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 조사 시점에 확인되지 않아(이해관계인 부재), 내부 상태 및 이용 현황은 일반적인 기준 및 외부 관찰, 탐문 조사에 의존하였습니다. 실제 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

* 권리 분석상 특이사항: 채권 총액(120,000,000원)이 감정가(119,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하지만, 이는 임의경매 절차상 매각으로 인해 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 본건의 낙찰가가 채권 총액에 미치지 못할 경우 채권자가 일부 손실을 볼 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 중점 경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에는 제한이 있을 수 있으나, 현재 오피스텔 용도 및 건물 유지 관리에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

* 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 내부 시설도 현대적입니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매 물건으로, 채권자의 경매 신청으로 진행되는 만큼 매각 절차에 따라 안전하게 취득 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시의 핵심 입지: 세종고속시외버스터미널 및 BRT 인접으로 뛰어난 교통 요충지.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 자산 가치 유지 및 관리 용이.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 업무 시설 종사자, 터미널 이용객 등 다양한 수요층 확보 가능.

* 클린 입찰: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수 부담 없이 온전한 소유권을 취득.

* 미래 가치: 행정중심복합도시로서 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 2월 10일 거래: 8,700만원 (전용면적 23.05㎡)

* 2026년 5월 15일 거래: 9,000만원 (전용면적 24.69㎡)

* 2026년 5월 15일 거래: 9,000만원 (전용면적 24.69㎡)

* 본건(23.05㎡)의 면적과 비교 시, 최근 실거래가는 8,700만원에서 9,000만원 수준입니다.

* 평균 제곱미터당 가격으로 환산 시 약 368만원/㎡ 수준이며, 본건 면적(23.05㎡)에 적용하면 약 8492만원으로 추산됩니다.

* 감정가 119,000,000원 대비 최근 실거래가가 3,000만원 이상 낮게 형성되어 있어, 감정가보다는 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 입찰가 산정 시, 경매 물건의 특성 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 90,000,000원

* 본 범위 내에서 입찰 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하며, 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.