나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30031 [1] 충청북도 음성군 감곡면 주천리 319-2 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 소재 "주천리마을" 에 위치하며, 부근은 기존 농가주택 및 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진,출입이 가능하며, 동측으로 간선도로가 통과하나 면소재지와의 거리 등 감안시 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형 토지로 평지이고, 사찰부지(종교용지)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 로폭 약3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (6) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적및건물개황도 및 사진용지 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 지상에 후첨 "사진용지"에서와 같이 사찰 경내에 소재하는 석조 불교 조형물 일체는 대상물건 토지 및 건물과의 관계 등을 고려하여 제시외 부속조형물(범종, 관음상, 석탑 등)로 평가하였으니 소유관계여부 및 일괄 경매여부 등 확인바라고, 다만 본건 사찰 내부에 비치되어 있는 불상, 불화, 불구 등은 이전이 용이하여 평가에서 제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반목구조 기와지붕 단층건으로 (사용승인일은 2011.09.19) 외 벽 : 목재 통나무 기둥 및 페인팅 마감, 목재조각위 단청 마감 등 내 벽 : 목재 원목위 페인팅 및 목재조각위 단청 마감 등 바 닥 : 마루마감 등 기호(3) : 세면벽돌조 기와지붕 단층건으로(사용승인일은 1982년) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 마감 등 바 닥 : 장판마감 등 기호(4), (5) : 목조기와지붕(현, 강판지붕) 단층건으로 (사용승인일은 1917년) 외 벽 : 목조 마감 등 내 벽 : 벽지도배 마감 등 바 닥 : 장판마감 등

이용상태

기호(2) : 사찰(대웅전) 기호(3), (4) , (5) : 주택(방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(4), (5)는 공부상 기와지붕이나 현황은 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 1-1.~ 1-4, 1-6, 1-7, 1-9. 매각포함 1-5, 1-8, 1-10 매각 제외
제시외 부속조형물 등은 매각제외(감정평가서 참조)
종교용지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 319-2에 소재한 종교시설로, 사건번호는 충주지원 2026타경30031 (1)입니다.

토지 면적은 2375.00㎡ (약 718.5평)이며, 건물 면적은 356.85㎡ (약 108.0평)입니다.

본건의 감정가는 1,124,444,100원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 장호원신용협동조합입니다.

주요 건물로는 일반목구조 단층 사찰(대웅전, 2011.09.19 사용승인), 세면벽돌조 단층 주택(1982년 사용승인), 목조 단층 주택(1917년 사용승인) 등이 있습니다.

건축물대장 상의 주용도는 단독주택, 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 실제 본건은 종교시설로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 소재 "주천리마을"에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 기존 농가주택 및 전, 답 등 농경지가 혼재하는 순수 농촌 지대입니다.

교통 상황은 동측으로 간선도로가 통과하나, 면소재지와의 거리를 감안할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 제반 차량의 진출입은 가능하며, 동측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 2필 일단의 부정형 토지로 평지이며, 사찰 부지(종교 용지)로 이용 중에 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 11일 접수된 장호원신용협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(소유권 이전, 근저당 등) 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

본건은 임의경매로, 채권자인 장호원신용협동조합이 경매를 신청하였습니다.

등기부상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 대항력 있는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않아 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 순수 농촌 지역에 위치하여 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

종교 시설의 특성상, 인근 지역 주민들의 이용이 주를 이룰 것으로 예상되며, 특정 종교 단체의 자체 이용이 가능합니다.

농경지와 농가주택이 혼재된 지역 특성상, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 상황은 보통 수준이며, 면소재지와의 거리를 고려한 생활 편의시설 접근성을 판단해야 합니다.

자연환경은 농촌 지역 특성상 쾌적할 수 있습니다.

간선도로가 동측으로 통과하지만, 면소재지와의 거리를 감안하여 생활권 형성이 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 제시외 물건 및 현황 불일치

제시외 건물 중 일부(1-1~1-4, 1-6, 1-7, 1-9)는 매각에 포함되나, 일부(1-5, 1-8, 1-10)는 매각에서 제외됩니다. 이러한 구분은 명확한 현장 확인 및 경계 파악을 필요로 합니다.

석조 불교 조형물(범종, 관음상, 석탑 등)은 제시외 부속 조형물로 평가되어 매각에서 제외되었습니다. 이는 소유권 문제 및 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 낙찰 후 별도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 건물(4, 5)의 지붕 현황이 공부상 기와지붕과 달리 강판지붕으로 되어 있습니다. 이는 경미한 사항일 수 있으나, 공부와 현황 간 차이가 존재함을 인지해야 합니다.

건축물표제부 상 주용도가 '단독주택' 또는 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 본건은 '종교시설'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 절차를 진행해야 할 수 있으며, 관련 행정 허가 가능성 및 절차에 대한 검토가 필요합니다.

1.5. 2. 토지 이용 제한 및 접근성

토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

본건에 접한 도로는 폭이 약 3m 내외로, 대규모 차량의 진출입이나 건축 시 자재 운반 등에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대규모 산업 단지나 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 가축사육 제한 및 배출시설 설치 제한 구역이라는 점은 향후 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면의 순수 농촌 지역에 위치한 종교시설(사찰)입니다.

토지 약 718.5평, 건물 약 108평 규모이며, 감정가는 약 11.2억 원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 채권이 경매를 신청하여, 경매 후 인수되는 권리는 없습니다.

토지 및 건물은 현재 '대동불교조계종광수사' 명의로 되어 있으며, 소유권 이전은 증여로 이루어졌습니다.

주변 환경은 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

교통 상황은 보통 수준이며, 면소재지와의 거리를 고려해야 합니다.

다수의 제시외 건물 및 조형물이 존재하며, 일부는 매각에 포함되고 일부는 제외됩니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

건축물대장상 용도와 실제 종교시설 이용 간 차이가 있으며, 향후 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

종교 시설의 특수성: 일반 상업시설이나 주거시설과는 다른 고유의 가치와 목적을 가지며, 해당 종교 단체의 자체 활용이나 종교 활동 영위를 목적으로 하는 개인/단체에게 매력적일 수 있습니다.

넓은 토지 면적: 718.5평의 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 열어둡니다.

잠재적 가치: 순수 농촌 지역에 위치하여 일반적인 부동산 시세와는 다를 수 있으며, 잠재적 가치에 비해 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 고려사항

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 요소들에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

인근 유사 종교 시설의 최근 매매 사례 또는 경매 낙찰가 분석.

음성군 감곡면 지역의 전반적인 부동산 시세 및 개발 동향.

건물의 노후도, 유지보수 상태, 철거 또는 수리 필요성 평가.

제시외 건물 및 조형물 관련 처리 비용 및 법적 분쟁 발생 가능성.

토지 이용 제한 사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역)이 향후 활용 가치에 미치는 영향.

접근 도로(약 3m)로 인한 건축 및 이용상의 제약 여부.

해당 종교 시설의 고유한 가치 및 잠재적 수요층 분석.

따라서, 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 권리 분석, 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.