나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50048 [1] 경기도 광주시 능평동 130-17 한라빌 1동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포베르빌아파트' 북동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 남동측 인근에 통과하는 간선도로(오포로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경사지붕 4층 다세대주택중 1층 102호로서 외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샤시 창호로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이요중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역으로 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))이고 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26∼26.8.25/외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 광주시 능평동 130-17번지 한라빌 1동 1층 102호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 구성

토지 면적은 57.80㎡ (약 17.49평)이며, 건물 면적은 59.15㎡ (약 17.90평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 140,000,000원입니다.

1.4. 채권자 및 경매 정보

본 건은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 사건번호는 성남지원 2026타경50048 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포베르빌아파트' 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 제반 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 남동측 인근 통과 간선도로(오포로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역으로 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25, 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 신용보증기금의 가압류(금18,916,302원)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리 분석 (임차권 등)

을구 9번 주택임차권(권리자: 김훈기, 권리금액: 149,000,000원, 전입일자: 2021-10-08, 확정일자: 2021-10-08)이 등기되어 있으나, 말소예정 권리에 해당합니다. '임차인 현황' 상 대항력은 없다고 기재되어 있으며, 물건명세서상 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금을 매수인이 인수할 가능성은 매우 낮으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 거래된 다세대주택들의 매매가는 다음과 같습니다.

2026년 5월 9일, 경기 광주시 능평동 227-12번지 '포레스빌(103동)' (2013년 건축, 전용면적 53.84㎡, 3층)이 160,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 9일, 경기 광주시 능평동 130-20번지 '두루미인3차(바동)' (2012년 건축, 전용면적 59.96㎡, 1층)이 164,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 5일, 경기 광주시 능평동 625번지 '필하우스' (2019년 건축, 전용면적 52.3㎡, 4층)가 247,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 건물 연식 및 상태

본건이 속한 한라빌은 2010년경 건축 허가를 받고 2012년경 사용 승인된 건물로, 건축 연령은 약 14~16년입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호로 현상 및 관리 상태는 보통 수준입니다.

4.3. 시세 및 가격 동향

본건의 감정가는 140,000,000원으로, 최근 실거래가 중 1층에 위치하며 면적이 유사한 '두루미인3차(바동)'의 거래가(164,000,000원)와 비교할 때, 현재 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 능평초등학교, 오포고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변에 근린생활시설 및 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

대중교통 이용이 편리하며, 오포로 등 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 불확실성

임대 관계는 미상이며, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 특이사항이 기재되어 있으나 권리분석상 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 세부 내역을 추가 확인하는 것이 안전합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본 건은 계획관리지역 내 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 사항

건물 내부 이용 상태는 방3, 거실, 화장실2 등으로 이용 중이나, 내부 구조나 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 가격적인 메리트가 있습니다. 또한, 권리상 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 토지 이용 규제 사항과 임대 관계 미상에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가된 감정가

* 권리 인수 부담 없는 안전한 권리 분석 (대항력 있는 임차인 없음)

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 면적 및 구성

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례인 2026년 5월 9일 거래된 '두루미인3차(바동)' (1층, 59.96㎡)의 164,000,000원을 기준으로, 본건(1층, 59.15㎡)의 현 시세를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 감정가 140,000,000원보다 높은 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 시장 가격을 상회하는 과도한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.