나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50067 [1] 충청북도 청주시 청원구 주중동 525-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 <충청북도 교육문화원> 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 연립ㆍ다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가) - 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로서, (사용승인일 : 2014-05-23) 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-가) : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선의 포장도로와 이어지는 노폭 약 5~6미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

주중동 525-1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50067 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 주중동 525-1 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 83.38㎡ (약 25.23평)

토지지분: 83.375㎡ (약 25.23평)

건물면적: 56.73㎡ (약 17.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문 (유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주요 기재사항:

* 건물 사용승인일: 2014-05-23

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 (본건 4층 401호)

* 건물 마감: 외벽 벽돌쌓기, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샷시

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 '충청북도 교육문화원' 남동측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 근린생활시설, 연립·다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 평탄한 자루형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 남측으로 왕복 6차선 포장도로와 연결되는 노폭 약 5~6미터의 포장도로가 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황:

* 2014-06-10: 이춘화 소유권 보존 등기

* 2015-05-15: 연영주 소유권 이전 (매매)

* 주요 권리 관계:

* 말소기준권리: 2015-03-27 신한은행 근저당권 (채권액 84,000,000원, 말소 예정)

* 기타 등기:

* 2015-03-27: 신한은행 근저당권 (말소)

* 2026-01-16: 유아이제사십일차유동화전문 임의경매 개시결정 (본 경매 사건) (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 84,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 지상권 현황은 명시되지 않아 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 근린생활시설, 연립주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역임.

* '충청북도 교육문화원'과 인접하여 문화적 접근성이 양호하며, 다양한 주거 형태가 공존하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 기반 설비: 전기, 위생 및 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)

* 비행안전제6구역 (전술) (해발고도로부터 30m 이내 협의 업무 위탁 2024.9.23)

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 복잡한 채권 관계나 여러 담보 물건이 얽혀 있을 가능성이 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 제약이 있을 수 있음.

* 미상 권리: 등기부 상 직접적으로 명시되지 않은 '지상권'의 존재 가능성이 있어, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 철저히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 사용 승인된 다세대주택으로, 교육문화원 인근에 위치하여 생활 편의성과 교통 여건이 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리되는 임의경매 절차에 따라 낙찰자가 대부분의 부담을 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 '임대관계 미상' 및 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 필수적입니다. 감정가는 8,400만원으로 책정되었으나, 주변 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단되어 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 (2014년 준공)의 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 충청북도 교육문화원 인근이라는 위치적 장점 보유.

* 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준 이상으로 생활이 편리할 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(어웰휴빌리지1차, 2016년 준공, 전용면적 약 85㎡ 기준 1.8억~2.12억 거래)를 고려할 때, 본건(전용면적 약 57㎡)의 시세는 약 1.2억~1.4억 원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 8,400만원으로 시세 대비 현저히 낮게 평가되었습니다. 그러나 임대관계 미상, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가에서 시작하여 입찰 경쟁 상황과 리스크 해소 여부를 보며 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 현 시세와 감정가의 괴리를 고려하고 잠재적 리스크를 감안했을 때, 95,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.