나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50016 [1] 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 394-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 소재 "내산보건진료소" 서측 원거리방향에 위치하는 토지로서,본건의 주변은 전답지 및 자연림이 주를 이루며 도로변을 따라 간헐적으로 공업용 건물이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남서측 방면으로 도보6분 정도의 거리에 노선버스정류장(근어)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~4 일단의 토지가 부정형의 토지로서, 공업용부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1~4 일단의 토지가 남서측 방면으로 살천이길(왕복2차선의 아스팔트 포장도로), 북서측 방면으로 살천이길(노폭 4m 정도의 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 1층 1,213㎡ 공장 - 구조: 철골조 트러스판넬지붕 - 내외벽마감: 판넬마감 - 바닥: 에폭시, 타일 - 창호: 하이샷시 창호 2. 1층 513㎡ 공장 - 구조: 일반철골구조 트러스판넬지붕 - 내외벽마감: 판넬마감 - 바닥: 에폭시 - 창호: 하이샷시 창호 3. 1층 231.89㎡ 창고 및 기계실 - 구조: 경량철골구조/판넬지붕 - 내외벽마감: 판넬마감 - 창호: 하이샷시 창호 4. 1층 36㎡ 화장실, 샤워실 - 구조: 일반철골구조 판넬지붕 - 내외벽마감: 판넬마감 - 바닥: 타일 - 창호: 하이샷시 창호 5. 1층 1.35㎡ 온수탱크실 - 구조: 경량철골구조/판넬지붕 - 내외벽마감: 판넬마감

이용상태

1. 1층 1,213㎡ : 공장 2. 1층 513㎡ : 공장 3. 1층 231.89㎡: 창고 및 기계실 4. 1층 36㎡: 화장실, 샤워실 5. 1층 1.35㎡ : 온수탱크실

설비내역

1. 1층 1,213㎡ : 기본 전기시설, 위생 및 급배수시설 2. 1층 513㎡ : 기본 전기시설 3. 1층 231.89㎡: 기본 전기시설, 급배수시설 4. 1층 36㎡: 기본 전기시설, 위생 및 급배수시설

부합물 및 종물

명세표, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 기계기구 및 제시외 수목 및 건물 포함, 소재불명인 기계기구 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50016 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 394-3

* 용도: 공장

* 감정가: 3,254,985,900원

* 토지 면적: 5,380.00㎡ (약 1,627.55평)

* 건물 면적: 1,995.24㎡ (약 603.55평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 기계기구 및 제시외 수목 및 건물 포함, 소재 불명인 기계기구 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 본 건은 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 소재지로, '내산보건진료소' 서측 원거리방향에 위치합니다.

* 주변 환경은 전답 및 자연림이 주를 이루며, 도로변을 따라 공업용 건물이 간헐적으로 분포하고 있습니다.

* 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용 시 약 6분 거리에 노선버스정류장(근어)이 소재하여 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다.

* 토지는 기호 1~4 일단의 부정형 토지로서 공업용 부지로 이용 중이며, 남서측으로는 2차선 아스팔트 도로(살천이길), 북서측으로는 4m 폭의 아스팔트 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일자 중소기업은행 근저당권 (을16)입니다.

* 경매개시결정 채권자는 중소기업은행이며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 4,085,977,000원

* 건물 등기부채권 총액: 4,116,977,000원

* 임차인 현황:

* (주) 산업: 보증금 0원, 차임 월 1,500,000원, 대항력 없음.

* 주식회사영광산업: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 배당신고일 2026-01-27, 대항력 없음.

* 주식회사티에프에스이(TFSE Inc): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-08-20, 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 모든 권리관계는 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 공장 용도로, 주변에 유사한 공장 및 산업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 진천군 광혜원면은 산업단지 등이 조성되어 있어 관련 업종의 수요가 존재할 수 있습니다.

* 본 건은 전답 및 자연림 지역과 인접해 있어 일반적인 상업 시설이나 주거 편의시설의 접근성은 낮습니다.

* 주요 교통망과의 연계성, 인근 산업단지와의 거리 및 접근 용이성이 상권 분석의 핵심 요소가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 일반적인 주거 목적의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성이 낮습니다.

* 차량을 이용한 생활권 형성이 필수적이며, 출퇴근 경로상의 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 가장 가까운 편의시설은 인근 마을 소재지 내에 있을 것으로 추정되나, 상세 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차적 특수성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 물건에 설정된 담보로, 해당 물건의 경매 진행 상황이나 다른 채무자의 재정 상태가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2011년 건축 허가, 2014년 사용 승인된 건물로, 철골조 판넬 구조 등의 노후화 및 유지보수 비용 발생 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 법적 규제 사항을 확인하여 향후 토지 이용에 제약이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 기계기구 포함 여부: 매각에 포함되는 기계기구의 상태 및 가치, 매각 제외되는 소재 불명 기계기구의 존재 등을 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 진천군 광혜원면에 위치한 일괄매각 대상의 공장입니다.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있으며, 공장 용도로 활용하기에 적합한 물리적 조건을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려한 접근이 필요합니다.

* 주변 입지는 산업 활동에 중점을 두고 있으며, 상업 및 생활 편의시설과는 다소 거리가 있습니다.

* 토지 이용 제한 사항, 건물 상태, 그리고 포함되는 기계기구 등의 세부 사항을 사전에 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 진천군 지역 개발 계획 및 주변 산업단지와의 연계 가능성을 통해 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 절차 없이 일괄 취득이 가능한 점이 장점입니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3,254,985,900원

* 인수 보증금: 0원

* 추가 고려사항:

* 총 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 공장 가동을 위한 추가 설비 투자 필요 여부 및 비용 산정.

* 건물 노후도 및 유지보수 필요성 평가.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서의 특수성.

* 주변 유사 공장 건물의 시세 조사.

* 예상 입찰가 산정은 상기 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 정도를 감안하여 전략적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 주변에서 일반적인 의미의 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 농업 지역과의 인접성을 배제할 수는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.