나이스옥션 법원경매 성남 2026타경19 [1] 경기도 광주시 추자동 352-24 우성네이처빌리지 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 귀인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 추자동 소재 "오포초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 다세대주택, 아파트, 공장, 물류센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 중 4층 401호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 성남지원 2026타경19 (1)

소재지: 경기도 광주시 추자동 352-24 우성네이처빌리지 106동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원 (일억 육천일백만원)

토지면적: 72.25㎡ (약 21.86평)

토지지분: 72.25㎡ (약 21.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.03㎡ (약 18.16평)

건물지분: 60.03㎡ (약 18.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은평제일신용협동조합

특이사항: 대항력있는임차인 존재

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 추자동에 소재하며, "오포초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공장, 물류센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 29일 접수된 은평제일신용협동조합의 근저당권(채권최고액 136,800,000원)입니다.

경매개시결정(2026타경19) 및 그 이후의 권리들은 말소될 예정입니다.

소유권이전 내역상 소유권보존, 소유권이전이 순차적으로 이루어졌으며, 임의경매로 인한 매각이 진행 중입니다.

압류 및 근저당권 등의 권리도 모두 말소 대상입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 6월 27일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 대항력있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 재정적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점과 대항력의 효력으로 인해 명도 진행 시 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건이 속한 우성네이처빌리지 단지와 인근 유사 다세대 주택들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

2026년 5월, 전용면적 48.15㎡의 다세대주택이 13,500만원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 동일 단지인 우성(102동)의 전용면적 55.82㎡ 다세대주택이 14,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 전용면적 67.49㎡의 다세대주택이 14,000만원에 직거래되었습니다.

본건은 전용면적 60.03㎡로, 비슷한 면적과 건물 연식(2015년 준공)을 고려할 때, 최근 동일 단지에서 거래된 55.82㎡의 14,000만원 거래 사례를 기준으로 약 15,000만원 내외의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 감정가는 161,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "오포초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 가능한 점도 장점으로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인의 존재입니다. 보증금과 차임은 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래 허가구역에 해당되어 외국인 매수 시에는 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변에 공장, 물류센터 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 다세대주택으로, 주변 개발 상황 및 입지 조건을 고려할 때 꾸준한 수요가 예상됩니다.

최근 실거래가를 반영한 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성되어 있으며, 대항력있는 임차인이 존재하나 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

잠재적 리스크인 임차인 관련 사항에 대한 철저한 검토와 함께, 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세 흐름을 보이는 동일 단지 내 최근 거래 사례 존재.

* 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지.

* 대항력있는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 관련 재정적 부담은 없음.

* 추후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 건물 면적을 고려한 시장가치는 약 15,000만원 ~ 15,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 161,000,000원이나, 최근 시세와의 괴리를 감안해야 합니다.

대항력있는 임차인의 존재(보증금, 차임 0원)로 인해 명도 관련 리스크는 있으나, 재정적 부담은 없습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 (일억 오천만원) ~ 155,000,000원 (일억 오천오백만원) 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 임차인 점유 상황을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.