나이스옥션 법원경매 원주 2026타경50027 [1] 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1934 원주매지청솔아파트 103동 11층1113호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 소재 "흥업저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 12층건 내, 제103동 제11층 제1113호로서, 외벽: 페인트 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

흥업면 매지리 1934: 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연세대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부확인을 실시하지 못한 바 일반적인 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 부대설비에 대하여 정상 사용가능 여부 및 내부 구조 등은 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:한국토지주택공사)로부터 2026.4.14.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 1934에 소재한 원주매지청솔아파트 103동 11층 1113호입니다.

본 건은 아파트이며, 감정가는 49,000,000원입니다.

토지 면적은 22.03㎡ (약 6.66평)이며, 건물 면적은 25.92㎡ (약 7.84평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, SGI 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

본 아파트는 2000년 8월 14일에 사용 승인되었습니다.

해당 물건은 총 12층 중 11층에 위치하며, 전용 면적은 25.92㎡ (약 7.84평)입니다. 분양 면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

사건번호는 원주지원 2026타경50027 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 흥업면 매지리 소재 "흥업저수지" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

중로3류 (폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역 (모든 축종 제한)에 해당합니다.

연세대학교 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 배출시설설치제한구역에 해당하여 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 (사건번호: 춘천지방법원 원주지원 2026타경50027)입니다.

채권 총액은 40,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: JINGUANHUA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-21

확정일자: 2023-04-21

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음

비고: 등기부 요약 상 주택임차권(을9)으로 등기되었으나 말소 처리되었습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부 요약 상, 서울보증보험 주식회사의 강제경매(갑3)가 말소기준권리이며, 한국토지주택공사의 주택임차권(을9)은 말소 처리되었습니다.

서울보증보험 주식회사로부터 제출된 확약서에 따라 한국토지주택공사 임차권은 정리될 예정으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

단지명은 원주매지청솔아파트로, 2000년 8월 14일 사용승인되었습니다.

총 4개 동, 616세대로 구성되어 있으며, 최고 12층, 최저 1층 규모입니다.

총 주차 대수는 282대 (기계식 내부 90대, 기계식 외부 192대)입니다.

4.2. 주변 상업시설 및 이용 현황

단지 주변으로 근린생활시설 및 주택이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주위 환경은 보통 수준이며, 대규모 상업시설보다는 지역 생활권에 집중된 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 흥업저수지가 가까워 주거 환경이 쾌적할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 JINGUANHUA

임차인 JINGUANHUA는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 2025년 9월 1일 전입 신고하여 대항력을 갖추고 있습니다.

금액이 0원이라 하더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 해당 임차인과의 명확한 소통 및 합의가 필수적입니다.

6.2. 명도 및 건물 상태

물건명세서 상 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등 부대 설비의 정상 사용 가능 여부 및 내부 구조는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

명도 과정에서 임차인 JINGUANHUA의 비협조적인 태도나 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 흥업면 소재의 소형 아파트로, 감정가 49,000,000원으로 비교적 낮은 금액대에 속합니다.

단지 내 편의시설과 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 주거 환경도 무난합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 JINGUANHUA (보증금 0원)의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 금액이 0원이라 할지라도 법적으로 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에 신중한 접근과 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

과거 한국토지주택공사 임차권은 등기부 상 말소되었고, 채권자인 서울보증보험의 확약서가 제출되어 관련 절차가 진행되는 것으로 보입니다.

폐문으로 인한 내부 확인 불가 및 설비 상태 미확인 등은 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 49,000,000원의 감정가는 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 소형 평형: 전용면적 25.92㎡ (약 7.84평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합합니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일 면적인 25.92㎡ 아파트의 거래가는 2026년 6월 기준으로 4,700만원 수준입니다.

감정가 49,000,000원은 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

최근 전월세 거래는 보증금 3,500만원 ~ 5,000만원, 월세 0원 ~ 31만원으로 다양하게 나타나고 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

대항력 있는 임차인 JINGUANHUA의 존재로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금은 0원이므로, 해당 리스크는 명도 관련 비용 및 시간으로 반영됩니다.

최근 실거래가 4,700만원을 기준으로, 명도 리스크 프리미엄을 감안하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 38,000,000원 ~ 43,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.