나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43321 [1] 경기도 평택시 진위면 견산리 374 3동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 진위면 견산리 소재 '진위고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철(진위역 1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 제2층 제207호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트(후첨 '내부구조도' 참조.)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방(도시가스), 소방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(진위중고), 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43321 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 진위면 견산리 374 3동 2층207호

용도: 아파트

건물명: 청도아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 79,000,000원

토지면적: 40.32㎡ (약 12.2평)

건물면적: 55.98㎡ (약 17.0평)

토지지분: 40.316㎡ (약 12.2평)

건물지분: 55.98㎡ (약 17.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 진위면 견산리 소재 '진위고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 신주기업 등 공장이 소재하여 일부 공업 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 진위역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 다만, 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진위중고), 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 주택 취득 시) 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 있으며, 가장 최근 소유권 이전은 2022년 3월 2일 김주석에게 이루어졌습니다. 또한, 을구 5번 순위번호로 2025년 7월 15일 접수된 이승곤의 주택임차권(금액: 85,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다 [물건명세서 참고사항]. 현재 진행 중인 경매(갑구 4번, 이승곤 신청, 91,650,957원)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영주

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-25

대항력: 있음 (비고: 특이사항 없음)

* 임차인: 이승곤

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

확정일자: 2022-07-25

배당신고일자: 2025-07-15

대항력: 있음 (비고: 주택임차권 등기 있음)

3.3. 인수 권리

을구 5번 순위번호의 주택임차권(이승곤, 85,000,000원)은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주로 아파트 단지가 밀집한 주거지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 진위역 주변으로 일부 상업 및 식당가가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 '진위고등학교'가 소재하며, '진위중고' 또한 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이승곤의 보증금 85,000,000원입니다. 본건은 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 실인수금액이 감정가(79,000,000원)를 초과할 위험이 매우 높습니다.

6.2. 지역 제한 사항

해당 지역은 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진위중고), 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 다수의 규제 및 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 및 소음

본건은 군용비행장(K-55 평택오산미공군기지, K-6 캠프험프리스) 소음대책구역 제3종에 해당하여 항공기 소음 피해가 예상됩니다. 또한, 인근에 공장(신주기업 등)이 소재하여 소음, 분진 등의 영향을 받을 수 있습니다. 가축사육제한구역 지정은 주변에 축산업 관련 시설이 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금(85,000,000원)이 감정가(79,000,000원)보다 높아, 배당 후 인수되는 보증금이 상당할 것으로 예상되는 고위험 물건입니다. 또한, 군용비행장 소음대책지역, 공장 인근 위치 등 생활 환경 측면에서도 단점이 존재합니다. 다만, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 초저가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 상쇄할 만큼의 파격적인 저가 낙찰이 이루어진다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 진위역 초역세권은 아니지만, 근거리에 위치하여 교통 접근성이 나쁘지 않습니다.

9. 예상 입찰가

고위험 요소를 고려할 때, 감정가(79,000,000원)보다는 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금 85,000,000원을 제외하고 보수적으로 접근할 경우, 잠재적 입찰가는 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 하지만 이는 임차인에게 배당되는 금액에 따라 최종 인수가격이 크게 달라질 수 있으므로, 신중한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.