나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6774 [1] 경기도 이천시 설성면 제요리 728-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 설성면 제요리 소재 "제요2리마을회관" 북서측 근거리에 위치하며,
주위는 농경지, 목장, 태양광발전시설, 임야 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 일반 대중교통 이용편은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사지대에 위치하는 부정형의 평탄한 토지로 휴경지 상태의 "전"임.
기호(2): 완경사지대에 위치하는 세장형의 평탄한 비포장 도로이고, 인근지(제요리 726)의
출입로(지상권 설정 되어 있음)로 이용됨.

인접 도로상태

기호(1):남동측으로 국유지(제요리 813;지목 도)를 이용한 비포장 도로 및 동측으로 비포장
도로(기호(2) 토지)에 접함.
기호(2):본건이 도로이며 남측으로 국유지(제요리 813;지목 도)를 이용한 비포장 도로가
남동측 비포장 세로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 제한보호구역(1286부대), 배출
시설설치제한지역, 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 소유자 미상의 이동이 가능한 흄관이 소재하고, 기호(2) 토지 지적경계선
부근 일부에 흄관이 설지되어 있음.(사진참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계: 미상임.
②기 타:
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및
이용상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 지상 소유자 미상 이동 가능한 흄관 소재
-목록2 지적경계선 부근 일부 흄관 설치

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경6774 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 설성면 제요리 728-3

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 100,600,000원

* 토지면적: 1448.00㎡ (약 438.02평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각 (목록1, 목록2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 감정평가액: 100,600,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 설성면 제요리 소재 "제요2리마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 목장, 태양광발전시설, 임야 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 보통임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 일반 대중교통 이용편은 불편시됨.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1) (전): 완경사지대에 위치하는 부정형의 평탄한 토지로 휴경지 상태의 "전"임.

* 기호(2) (도로): 완경사지대에 위치하는 세장형의 평탄한 비포장 도로이고, 인근지(제요리 726)의 출입로(지상권 설정 되어 있음)로 이용됨.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 남동측으로 국유지(제요리 813;지목 도)를 이용한 비포장 도로 및 동측으로 비포장 도로(기호(2) 토지)에 접함.

* 기호(2): 본건이 도로이며 남측으로 국유지(제요리 813;지목 도)를 이용한 비포장 도로가 남동측 비포장 세로와 연결됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 제한보호구역(1286부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 2일 수원지방법원 여주지원 강제경매개시결정 (신한은행, 채권액 50,000,000원, 등기구분 갑7, 갑8)

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 목록2 토지에 대하여 2021년 5월 11일자 지상권설정등기(솔라원일호주식회사)가 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있음.

* 등기부요약:

* 을1: 2021-05-11 지상권설정 (솔라원일호주식회사) - 매각으로 소멸되지 않을 가능성 있음.

* 갑7, 갑8: 2024-12-02 강제경매 (신한은행, 채권액 50,000,000원) - 말소기준권리.

* 채권 총액: 수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2024타경6774) 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있음. (주의 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계: 미상임.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건 인근은 농경지, 목장, 태양광발전시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 개발보다는 현황 이용 상태가 유지될 가능성이 높음.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나, 일반 대중교통 이용이 불편하여 접근성이 다소 낮음.

* 토지 이용 현황: 주로 농지로 이용되고 있으며, 일부 도로로 사용되는 토지가 포함되어 있음.

5. 생활정보

* 인근 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어려움.

* 대중교통: 일반 대중교통 이용이 불편하여 대중교통 접근성은 낮은 편임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록1 토지는 농지이므로 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못함.

* 소유자 미상 흄관 소재: 목록1 토지 지상에 소유자 미상의 이동 가능한 흄관이 소재하며, 목록2 토지 지적경계선 부근 일부에도 흄관이 설치되어 있음. (사진 참조 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록2 토지에 대한 지상권 설정등기가 매각으로 소멸되지 않을 수 있어, 해당 권리 관계를 면밀히 확인해야 함.

* 군사시설 보호구역: 제한보호구역(1286부대)에 해당하여 군사작전상 제한사항이 있을 수 있음.

* 대중교통 불편: 접근성 측면에서 단점으로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 설성면에 위치한 농지(전)와 도로로 이용되는 토지로 구성된 필지입니다. 감정가는 1억 6백만원이며, 매각은 토지에 대해서만 이루어집니다. 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 소유자 미상의 흄관이 소재하고, 목록2 토지의 지상권 설정이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어 권리관계 분석이 매우 중요합니다. 또한, 군사보호구역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야 등으로 구성되어 있으며, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편합니다.

8. 투자 포인트

* 실수요자 관점: 농업 종사자 또는 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있음.

* 토지 이용 계획: 생산관리지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성을 고려해볼 수 있으나, 다양한 규제 사항 존재.

* 도로 부지 포함: 인근 토지의 출입로로 사용되는 도로(목록2)가 포함되어 있어, 해당 토지와의 연계성을 통해 활용 가치를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가(100,600,000원)를 기준으로 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 흄관, 미소멸 가능 지상권, 군사보호구역 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계(특히 지상권)에 대한 명확한 확인, 현장 방문을 통한 상세 조사, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인이 선행되어야 합니다.

* 주위 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 신중하게 결정해야 하며, 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 70~90% 선을 고려할 수 있으나, 이는 모든 리스크 해소 가능성을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.