나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50059 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 222 무지개마을삼성아파트 1005동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "구미초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 '오리역' 등이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 19층 내 제15층 제1504호로서, (사용승인일자 : 1996.02.26) 외 벽 : 몰탈위 페인트 내 부 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기 설비, 지역난방에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 아파트 단지 내 도로로 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-10)(성남교육지원청 평생교육건강과-6299(2023. 5. 11.)호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2026타경50059 (1)

1.2. 소재지

경기도 성남시 분당구 구미동 222 무지개마을삼성아파트 1005동 15층1504호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,587,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 98.60㎡ (약 29.8평)

* 건물 면적 (전용면적): 134.97㎡ (약 40.8평)

* 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOO

1.9. 특이사항

개발행위허가제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "구미초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 '오리역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북서측으로 폭 약 30미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 아파트 단지 내 도로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (국민은행, 2022.12.28. 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김중성 (1996.06.21), 최영숙 (2004.05.25), 문양미 (2020.10.22)

* 근저당: 국민은행 (2022.12.28), 국민은행 (2023.02.09) - 모두 말소되었습니다.

* 가압류: 유업관리 (2025.02.12) - 말소되었습니다.

* 강제경매: 유업관리주식회사 (2026.01.13) - 본 경매 사건으로 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 493,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주위환경

아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

4.2. 대중교통 접근성

수인분당선 '오리역'이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 19층 중 15층 1504호

* 사용승인일: 1996년 2월 26일

* 마감: 외벽-몰탈위 페인트, 내벽-벽지도배 및 일부 타일, 창호-샷시

5.2. 이용 상태

아파트 1세대로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기, 지역난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 구미무지개마을삼성건영아파트

* 총 세대수: 498세대

* 총 주차 대수: 797대 (건축물 표제부 기준)

* 주차 시설:

* 실내 주차: 472대

* 실외 주차: 325대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 물건 소재지는 개발행위허가제한구역(2023-10-16 지정)으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 토지거래계약에관한허가구역: (2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31) - 특정 조건 하 토지 거래 시 허가 필요

* 기타 제한: 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구의 핵심 주거 지역에 위치하며, 초등학교 인접 및 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 1996년에 준공되어 재건축 연한이 도래하였으나, 개발행위허가제한구역 및 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성과 투자 가치에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없어 보입니다. 제공된 최근 매매 정보의 금액이 감정가와 현저한 차이를 보여 데이터 오류로 판단되며, 정확한 시세는 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 분당구 구미동, 학군 우수(초등학교 인접), 수인분당선 오리역 역세권.

* 재건축 잠재력: 준공 후 30년이 경과하여 재건축 가능성이 존재합니다.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래 금액(1.16억~1.51억)은 물건의 감정가(15.87억) 및 전용면적(134.97㎡)과 현저한 괴리를 보여, 실제 시세 반영에 오류가 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 적정 시세를 추정하기 위해 다음과 같은 분석을 진행합니다.

* 평당 감정가: 1,587,000,000원 / (134.97㎡ * 0.3025평/㎡) ≈ 3,894만원/평

분당구의 우수한 입지와 유사 면적 아파트의 일반적인 시세 수준을 고려할 때, 본 물건의 가치는 감정가 수준에 근접하거나 이를 상회할 가능성이 있습니다. 그러나 개발행위허가제한, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰가격을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 보수적 입찰가 하단: 감정가(1,587,000,000원) * 85% ≈ 1,348,950,000원

* 보수적 입찰가 상단: 감정가(1,587,000,000원) * 90% ≈ 1,428,300,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 13억 5천만원 ~ 14억 3천만원 범위에서 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.