나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35116 [1] 경기도 이천시 사음동 144-4 1동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 사음동 소재 "다산고등학교 " 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대
주택，공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지，임야 등이 소재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근으로 간선도로가 소재하여 광역적 도로접근성은 양호
하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등으로 고려할 때 대중교통 이용상황은 다소
불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중이며 층고를 이용하여 복층구조(다락)로 이용중임. (후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 공동현관설비, 지상주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 자루형지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
-현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.
-본건 포함‘사음리 144-4 다세대주택 12개호’는 각 구분건물이 거래될 때, 남서측 제시외 인접필지 ‘사음리 144-6 도로 12㎡’의 지분(12분의 1)과 일괄하여 거래되는 관행이 있으므로 경매시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경35116 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 144-4 1동 4층 401호 (신주소: 경기도 이천시 양진로24번길 123)

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 87.12㎡ (약 26.35평)

건물면적 (전용면적): 54.06㎡ (약 16.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성남수정새마을금고 (추정)

건축년도: 2015년 (건축물 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "다산고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 광역적 도로 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 인근 버스정류장이 소재하나 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 다소 불편한 편으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 10월 16일 접수된 성남수정새마을금고의 근저당권(182,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸주의 적용: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되며, 현장 조사 시 점유자가 부재하여 내부 확인이 불가했습니다.

* 등기부채권 총액: 182,000,000원 (성남수정새마을금고 근저당권 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 지역 경제: 이천시는 수도권 내에서 산업 및 물류 거점으로서의 역할을 수행하고 있으며, 관련 개발 계획이 진행될 경우 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 경쟁 물건: 주변에 유사한 연식의 다세대 주택 단지들이 존재하여, 유사 매물과의 가격 경쟁이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 다산고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트, 종합병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 떨어진다는 점은 주거 편의성을 저하시킬 수 있는 요인입니다.

* 주변 환경: 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 일부 거주자에게는 쾌적한 주거 환경으로 인식되지 않을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 따르는 지역에 속합니다.

* 복층 구조: 다락을 활용한 복층 구조로 이용 중이나, 이는 건축물대장상의 적법한 용도인지 여부 및 실제 이용 시의 편의성 등을 고려해야 합니다.

* 권리관계 관행: 인접 필지(사음리 144-6 도로 12㎡)의 지분(12분의 1)과 일괄하여 거래되는 관행이 있다는 점은 향후 거래 시 참고해야 할 사항입니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 점유자 부재로 내부 육안 확인이 불가하여, 내부 상태 및 구조는 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의거 표준적인 상황으로 표시되었습니다. 실제 상태와 다를 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액은 229,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년에 사용 승인되었습니다. 본건의 전용면적은 54.06㎡(약 16.35평)이며, 토지 지분은 87.12㎡(약 26.35평)입니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수 부담이 없습니다. 임차인 현황상 보증금 인수 사항은 없습니다.

주변에 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 최적이라고 보기는 어렵지만, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가와 시세 간에 상당한 괴리가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 인수: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 투자 잠재력: 이천시의 산업 및 물류 활동과 연계하여 실거주 또는 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다락 활용 복층 구조: 공간 활용도를 높이는 복층 구조는 거주자에게 추가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세: 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 시장 가격에 맞춰 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* "더포레스트(1동)" (사음동 143-4번지, 2016년식, 전용면적 약 52.195㎡) 사례:

* 4층 매매가: 90,900,000원 (2026년 5월)

* 2층 매매가: 92,900,000원 (2026년 5월)

* "건화홈타운" (사음동 261-23번지, 2016년식, 전용면적 약 59.78㎡) 사례:

* 3층 매매가: 128,000,000원 (2026년 5월)

본건은 전용면적 54.06㎡ (약 16.35평)이며, "더포레스트(1동)"의 4층 매매 사례(90,900,000원)와 유사한 조건입니다. 면적 차이가 크지 않고 동일 단지이므로, 본 건의 시장 가치는 대략 90,000,000원 ~ 96,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(229,000,000원)와 현재 시장 시세(약 9000만~1억 원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 경매 특성상 경쟁이 있을 수 있으나, 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 유사 매물 시세를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 추가적인 시세 조사, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.