나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50171 [1] 경기도 화성시 오산동 969-5 지티엑스광장프라자 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단 지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 SRT정차역(동탄역)이 소재하 여, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제7층 제709호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01 )(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 가축사육제한구역(전부제한구 역), 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2026타경50171 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 969-5 지티엑스광장프라자 7층 709호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 4.70㎡ (약 1.42평)

건물면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 SRT 정차역(동탄역)이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제7층 제709호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 새시창호 등입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 스프링클러설비 등이 되어 있습니다.

토지는 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구이며, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 SRT 동탄역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 출입이 용이하며, 도로 접근성도 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 결합된 복합 지역입니다.

동탄역 역세권으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-14

* 확정일자: 2022-02-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인의 보증금 125,000,000원은 HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑4, 2026-01-14 접수, 주택도시보증공사 강제경매 (채권금액: 125,000,000원)

* 말소예상 권리:

* 갑2, 2017-05-30 접수, 남민서 소유권이전1번신탁등기말소

* 을3, 2024-03-07 접수, 김나연 (김 ) 주택임차권 (125,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 갑3, 2022-03-07 접수, 박지헌 소유권이전 (매매)

3.3. 인수 조건

본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자(주택도시보증공사)가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. 즉, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

동탄역 인근은 동탄2신도시의 핵심 상업지역 중 하나로, 풍부한 유동인구와 높은 상업 활동성을 가지고 있습니다. 본건이 위치한 GTX광장프라자는 역과 가까워 가시성이 좋으며, 주변에 다양한 오피스텔, 상가, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. SRT 동탄역을 중심으로 광역 교통망이 발달하여 외부 수요 유입에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

동탄역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 롯데백화점, 이마트, CGV 등 다양한 편의시설, 문화시설, 의료시설 이용이 편리합니다. 또한, 공원 및 녹지 공간과의 접근성도 우수하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 사항: 명확히 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건으로 변경되었으나, 관련 서류 및 절차의 명확성을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 이는 경매 절차상 명확히 정리되는 부분입니다.

* 토지이용계획 제한 해제: 과거 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일부로 만료되었으므로, 현재로서는 별도의 토지거래 허가 제한은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 동탄역이라는 탁월한 입지조건을 갖춘 오피스텔입니다. 교통, 상업, 문화 등 모든 생활 편의시설이 집약된 지역에 위치하여 투자 가치가 높습니다. 특히, HUG 임차권 관련 인수 조건이 명확히 정리되어 매수인의 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 강제경매로 진행되며 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 역세권: SRT, GTX(예정) 등 주요 교통망 접근성 우수

* 풍부한 배후 수요: 주변 오피스텔, 아파트 단지 밀집

* 상업 중심지: 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용 용이

* 권리관계 명확: HUG 보증금 인수 부담 없음, 말소기준권리 하 모든 권리 말소 예정

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래 금액("10,000")은 현실적인 시세와 거리가 멀어 분석에 활용하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 105,000,000원입니다. 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. HUG 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 경매 시장의 경쟁 상황에 따라 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 수 있습니다.

본건의 현재 시장 상황 및 감정가를 고려했을 때, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 125,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.