나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30090 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 83-1 대림프라우드빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제6층 건내 제6층 제601호로서 외벽: 일부석재 및 드라이비트 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로 '공동주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원미동 83-1, 83-27 공히) 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30090 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 83-1 대림프라우드빌 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 21.08㎡ (약 6.37평)

토지 지분: 21.08㎡ (약 6.37평)

건물면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

건물 지분: 34.81㎡ (약 10.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건물명: 대림프라우드빌

준공년월: 2014년 (등기부상 접수일자 2014-11-10 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 북측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (시흥세무서장, 2022-01-05)

* 경매 신청 채권자: 김

* 강제경매 신청 채권자: 김희진 (2026-01-13, 245,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김희진

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2021-02-05

* 배당신고일자: 2026-01-13

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 임차인 김희진은 확정일자(2021-02-05)와 전입일자(2021-03-08)가 말소기준권리(2022-01-05)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이에 따라 보증금 245,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자이며, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서, 제공된 정보에 따르면 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 하지만, 경매 대금이 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 법원의 배당 결과에 따라 낙찰자가 추가 보증금을 인수해야 할 수도 있음을 유의해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 원미동 지역은 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 도심형 주거 지역임.

* 주변 시세 (최근 매매 정보 기반 분석):

* 2026년 7월, '아인캐슬더파크'(2026년 준공) 59.49㎡ 매매가 47,500만원 (약 79.8만원/㎡)

* 2026년 7월, '다올빌리지5차'(2018년 준공) 56.58㎡ 매매가 19,800만원 (약 35.0만원/㎡)

* 2026년 7월, '성도빌라'(1996년 준공) 50.76㎡ 매매가 13,000만원 (약 25.6만원/㎡)

* 본건(34.81㎡)의 감정가는 206,000,000원 (약 591.8만원/㎡)으로, 최근 거래된 유사 연식의 다세대주택 시세보다 높은 편입니다. 신축 건물의 높은 시세와 오래된 건물의 낮은 시세 사이에 위치하고 있으며, 감정가는 지역 내 시장 가격 형성 추이를 고려하여 판단해야 함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '부천북초등학교'가 인근에 위치하며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역 내에 포함됩니다.

* 편의시설: 원미산, 부천시립중앙도서관, 어린이교통나라, 원미구청 등 공공시설 및 녹지 공간이 근거리에 있어 생활 편의성이 높음.

* 혐오시설: 주변 지역(주로 오정구 등)에 대규모 폐기물 처리 시설, 하수처리장 등이 위치하나, 본건 소재지인 원미동과는 지리적으로 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지인 원미동은 과거(2025.8.26.~2026.8.25.) 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 현재는 지정 기간이 만료되었으나, 과거 제한 사항이었음을 인지해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김희진은 대항력이 있으며 보증금 245,000,000원을 소유하고 있습니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 전액 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (앞서 언급했듯, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 고려할 때, 본 건은 임차인 본인이 경매를 신청하여 보증금 전액 회수를 기대하고 있을 가능성이 높습니다. 그러나 만일의 경우를 대비하여 신중한 접근이 필요합니다.)

* 기타 제한사항: 본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부천시 원미동에 위치한 다세대주택으로, 부천북초등학교와 각종 편의시설에 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김희진의 존재와 그녀의 보증금(245,000,000원)입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 잠재적 인수 비용으로 간주해야 하며, 이 금액이 경매 대금을 초과할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매로 진행되는 본건의 감정가는 206,000,000원이지만, 최근 유사 연식의 다세대 주택 거래 사례를 볼 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 원미초등학교 인근의 도심형 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 입찰 시 임차인 보증금 관련 리스크를 정확히 분석하고, 경매 대금 대비 임차 보증금 변제율을 면밀히 따져 잠재적 인수 비용을 최소화하는 것이 중요합니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 시세 변동에 따른 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 206,000,000원

* 임차인 보증금 (잠재적 인수 가능 금액): 245,000,000원

* 분석: 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(245,000,000원)이 감정가(206,000,000원)보다 높습니다. 임차인이 해당 경매를 신청한 채권자이며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 긍정적이나, 보증금 전액이 경매를 통해 변제되지 않을 경우 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서 실질적인 최대 입찰가는 임차인의 보증금 수준을 넘지 않는 것이 안전합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원.

* 최종 권고: 임차인 보증금 전액 변제 여부를 최우선으로 확인하고, 낙찰받을 경우 최악의 경우(보증금 전액 인수)를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보증금 전액이 회수될 가능성이 높다고 판단될 경우, 감정가를 상회하는 입찰도 고려할 수 있으나, 보수적인 관점에서는 감정가 수준 이하로 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.