나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30094 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층1109호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철(1호선 부천역)이 소재하여 대중교통 편의도는 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제11층 제1109호로서, 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2(심곡동 458-2, 458-3) : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호3(심곡동 458-13): 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호4(심곡동 458-14): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호5,6,7(심곡동 458-15, 458-16, 458-17): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30094 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층1109호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 135,000,000원

면적:

토지면적: 4.37㎡ (약 1.32평)

토지 지분: 4.373㎡ (약 1.32평)

건물면적 (전용면적): 18.98㎡ (약 5.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2003년 (준공 승인일 기준)

건물 주 용도: 공동주택, 업무시설, 제1.2종 근린생활시설

본건 내부 이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 남측 인근 지역임. 주변은 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한, 근거리에 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 이용 편의도가 양호함.

도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 각각 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호함.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. (세부 내용은 제공된 토지이용계획 및 제한상태 참조)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105644 (가압류, 접수일자: 2023-09-19)

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

주요 권리 사항:

* 소유권이전: 손재현 (갑2, 2021-12-30) - 말소기준권리보다 선순위

* 주택임차권: 김현지 (을3, 2023-06-14) - 등기부상 말소 예정으로 기재됨.

* 압류: 부천시 (갑4, 2025-09-29) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5, 2026-01-13) - 말소 예정 (본 경매개시 결정)

임차인 현황:

*: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 141,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-09

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-06-14

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 임차권 또한 말소 예정으로 분석됨. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 1,161,000,000원 (11억 6100만원) - 이는 본건 부동산에 등기된 총 채권액으로, 대부분 가압류 및 기타 채권으로 구성되어 있음.

1.3. 상권분석

본건은 부천시 원미구 심곡동의 일반상업지역에 위치하며, "부천대학교" 인근으로 대학가 상권의 영향을 받는 지역임.

주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 기본적인 배후 수요와 임대 수요를 기대할 수 있음.

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같으며, 본건(도시형생활주택, 원룸형)과는 면적 및 특성에서 차이가 존재함:

* 2026년 7월, 41.85㎡ (약 12.66평) - 111,000,000원 (평당 약 876만원)

* 2026년 7월, 61.17㎡ (약 18.50평) - 171,000,000원 (평당 약 924만원)

* 2026년 7월, 64.955㎡ (약 19.65평) - 288,000,000원 (평당 약 1465만원)

본건의 감정가 135,000,000원(18.98㎡, 약 5.74평)은 평당 약 2350만원 수준으로, 주변의 상대적으로 큰 면적의 다세대 주택 매매 사례에 비해 높은 가격으로 책정되어 있음. 이는 소형 도시형생활주택의 높은 전용률과 도심지 위치의 프리미엄이 반영된 것으로 보임.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 11층에 위치함.

건물 마감: 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성됨.

이용 상태: 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있음.

건물 규모: 총 14층 건물로, 93세대가 거주하는 집합건물이며, 연면적 약 23,768.726㎡(약 7,192평), 대지면적 약 2,288.5㎡(약 692평) 규모임.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 인수 조건에 변경 사항이 있을 수 있음을 명시하고 있어, 일반 경매 절차와는 다른 특별한 조건이나 추가적인 조율이 필요할 수 있음. 이는 낙찰 후 예상치 못한 절차적 번거로움을 야기할 수 있음.

선순위 임차권: 제공된 임차인 정보는 대항력이 없으며 임차권 또한 말소 예정으로 분석되나, "선순위임차권"이 특이사항으로 언급된 점은 주의가 필요함. 이는 미등기 권리, 후순위 권리자가 말소를 다투는 상황, 또는 HUG 보증 관련 복잡한 법적 관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 추가적인 법률 검토가 필수적임.

복합 건물 관리: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 건물 특성상, 향후 건물 관리 및 유지 보수, 입주민 간의 민원 발생 가능성이 존재함.

주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 존재한다는 내용은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 부천역 인근의 우수한 교통 요지에 자리하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이고, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 등의 특이사항이 기재되어 있어 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계 및 절차가 예상되므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요함.

다만, 현재 파악된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 임차 보증금 부담은 없는 것으로 분석됨.

감정가가 135,000,000원으로, 해당 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 주변 시세와의 비교, 건물 관리 상태, 특수 물건 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 부천역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

높은 임대 수요 잠재력: 대학가 인근 및 도심지 내 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요 기대.

인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없음.

HUG의 채권자 역할: HUG가 채권자라는 점은 채권 회수에 대한 의지가 강함을 보여주며, 명확한 매각 절차 진행 가능성을 시사함. (단, 절차적 복잡성 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다. 그러나 유사 면적의 도시형생활주택 실거래가 정보가 부족하고, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 관련 특수 사항이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

제공된 주변 다세대 주택의 시세와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 명도 과정 등을 감안하여 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 108,000,000원 ~ 121,500,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(상기 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 투자 결정 전 반드시 최신 시세 정보 및 현장 조사를 기반으로 최종 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.