나이스옥션 법원경매 부천 2026타경19 [1] 경기도 김포시 월곶면 조강리 271-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 조강리 소재 ‘조강저수지’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 토지임야(건축허가득 및 토목공사중)로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 미만의 현황도로(271-5번지, 소유자 : 김**, 사유지)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

본건 토지 위지상에는 별첨'사진용지'와 같이 소유자미상의 건축자재, 철구조물, 농기계 등이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목은 '임야'이나 현황 '토지임야(허가지)'임. 본건은 건축허가를 득하고(건축허가를 득한 건축주와 토지소유자 상이함) 착공 후 장기간 방치된 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 건축허가를 득하고 (건축허가를 득한 건축주와 토지소유자 상이함) 착공 후 장기간 방치된 상태임
2. 지적도상 맹지이나 남동측으로 현황도로에 접함.
3. 정확한 면적 및 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함.
4. 지상에 건축자재, 철구조물, 농기계 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2026타경19 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 인천강화옹진축산업협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 조강리 271-4

* 용도: 임야 (현황: 건축허가득 및 토목공사중인 토지임야)

* 매각대상: 토지매각

1.3. 면적 및 가격

* 토지면적: 2026.00㎡ (약 613평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 감정가: 510,552,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 월곶면 조강리 소재 ‘조강저수지’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 상태

* 지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 미만의 현황도로(271-5번지, 소유자: 김 , 사유지)에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2020-03-26)

* 등기부채권 총액: 553,000,000원 (근저당권 403,000,000원 + 근저당권 150,000,000원)

* 소유권 이전 내역: 여러 차례 소유권 이전 후, 2020-01-28 교환을 통해 송재익 소유로 등기됨.

* 말소 예정 권리: 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리 및 임의경매 개시결정 등기 외의 모든 등기사항은 소멸될 예정임.

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 종기부동산임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인이 존재하지 않아 인수할 보증금은 없으나, 명도를 진행해야 함.

4. 상권분석

* 본건은 전형적인 농림지 및 자연취락이 혼재된 지역으로, 상권 형성보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 입지임. 주변에 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 본건 인근에 농경지와 자연림이 분포하고 있으며, 조강저수지가 인접해 있어 자연환경은 양호한 편임. 단독주택이 산재해 있으나, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 김포 시내 등 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 리스크

* 건축 허가를 득하고 착공 후 장기간 방치된 상태이며, 건축 허가자와 토지 소유자가 상이함. 향후 건축 재개 시 건축법, 도시계획법 등 관련 법규 준수 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 토지 경계 및 현황

* 정확한 면적 및 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함. 지적도상 맹지이나 현황도로에 접하고 있어 도로 이용에 문제가 없을 것으로 예상되나, 도로 부지 소유자(김 )와의 관계 및 도로 이용에 관한 협의가 필요할 수 있음.

* 지상에 건축자재, 철구조물, 농기계 등이 소재하나 이는 매각에서 제외되며, 매수인이 직접 처리하거나 철거 비용을 부담해야 할 수 있음. (제외 조항으로 인해 실제로는 인수하지 않을 것으로 보이나, 현장 확인 및 명도 협의 시 고려 필요)

6.3. 법규 및 규제

* 본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km, 해병대 제2사단 관할지역), 준보전산지, 성장관리권역에 속하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래계약허가구역임. 이러한 용도지역 및 규제 사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제한을 가할 수 있으므로, 특히 군사보호구역 및 토지거래허가구역 관련 상세 규제 내용을 반드시 확인해야 함.

7. 투자 포인트

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~26.8.25.) 내에 본 건의 경매가 진행되고 있으며, 일반 매수자는 토지 거래 시 허가를 받아야 함. (외국인 등 특정 대상자에 대한 규제는 토지정보과 문의 필요)

* 건축 허가 및 토목 공사가 일부 진행된 이력이 있어, 건축물 신축 또는 증축 시 유리한 조건이 될 수 있음. (단, 현재의 건축 허가 상태 및 관련 법규 준수 여부 확인 필수)

* 조강저수지 인근의 자연환경이 양호한 지역으로, 전원주택 부지 또는 주말농장 등으로 활용 가능성이 있음.

8. 종합 의견

* 본건은 건축 허가 후 방치된 임야로, 토지 자체의 개발 잠재력보다는 주변 환경 및 규제 사항을 고려한 활용 방안을 모색해야 하는 물건임. 토지 경계 확인, 건축 관련 법규 준수, 각종 규제 지역 내에서의 개발 가능성 검토 등이 필수적이며, 도로 이용에 대한 현황 도로 소유자와의 관계도 고려해야 함. 투자자는 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 모색해야 함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 510,552,000원

* 현재 채권 총액 (말소기준 권리 포함): 553,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 채무 총액이 감정가를 상회하나, 현재 채권자들이 임의경매를 신청한 상태이므로 감정가 이하의 입찰도 고려해 볼 수 있음.

* 다만, 건축 관련 문제(건축허가자/토지소유자 상이, 장기 방치), 토지 규제(군사보호구역, 토지거래허가구역 등), 현황 도로 소유자와의 관계, 불분명한 토지 경계 등 잠재적 리스크를 고려하여, 낙찰 후 추가적인 비용 및 시간, 명도 난이도 등을 종합적으로 산정하여 접근해야 함.

* 예상 입찰가 : 감정가 대비 70%~80% 수준 (357,386,400원 ~ 408,441,600원)을 보수적으로 제안함. 이는 본인의 투자 성향, 리스크 감수 수준, 명도 및 인허가 관련 제반 사항 검토 결과를 바탕으로 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.