나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500332 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-3 엠타워-2 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 북측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 인천지하철1호선 "예술회관역" 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급배수설비와 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 세장형 토지로서 도시형생활주택(원룸형아프트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구월동 1125-3은 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

물건 비고

- 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500332 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-3 엠타워-2 4층405호

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

감정가: 64,700,000원

토지면적: 4.04㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.04㎡ (약 1.22평)

건물면적: 13.68㎡ (약 4.14평)

건물지분: 13.68㎡ (약 4.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천지하철1호선 "예술회관역" 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예상)

말소기준권리: 갑4. 강서세무서장 압류 (2023-02-07)

총 등기부채권액: 57,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 청구 금액)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(정 )

보증금: 57,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-26

확정일자: 2022-08-09

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 또한, 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높아 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인천지하철1호선 예술회관역 인근으로 역세권에 해당하며, 유동인구가 비교적 많은 상업 및 업무 지역과 인접해 있습니다.

주거 및 상업 시설이 발달해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 현재 이용 중입니다.

편의시설: 예술회관역 인근으로 백화점, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인근에 구월여자중학교가 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

주거 환경: 본건은 철근콘크리트 라브지붕 10층 건물 내 4층 405호로서, 기본적인 급배수, 위생, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함)으로 일부 제한사항이 존재합니다.

소형 면적: 건물 면적이 13.68㎡ (약 4.14평)으로 매우 작아, 투자 목적이나 실거주 시 활용도가 제한적일 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있어, 계약 체결 시 HUG 측과의 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다.

인천지하철1호선 예술회관역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리분석 상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 채권자(주택도시보증공사)와의 관계 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 판단되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 건물 면적이 매우 작고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 입찰 전 면밀한 현장 조사와 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 편의성: 인천지하철1호선 예술회관역 도보 거리 위치.

도심 생활 인프라: 주변 상업, 업무, 편의시설 이용 편리.

비교적 신축 건물: 2011년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

권리상 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인 및 말소 동의 확약서 제출로 권리 인수에 대한 부담이 없을 것으로 예상.

적정 감정가: 감정가(6470만원) 대비 시세 분석을 통한 저가 매수 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,700,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 다세대 주택들이 45,000,000원에서 85,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 면적이 13.68㎡ (약 4.14평)으로 매우 작지만, 2011년 준공으로 건축 연도가 비교적 최신에 속합니다.

권리분석상 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰가에 대한 부담이 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

잠재적 투자자 및 실거주자 수요를 고려하여, 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.