나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500331 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 2동 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전교"북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2019.09.04) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단 부정형의 토지로서, 현황 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 14미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 준공업지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500331 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 2동 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.85㎡ (약 20.83평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공 정보 없음)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재한 '어반스카이' 오피스텔 2동 9층 904호입니다.

북서측으로는 '작전교'가 위치하며, 주변 지역에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로는 약 14미터, 북측으로는 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리인 압류(남동세무서장, 2023.10.17.)보다 후순위로 강제경매(주택도시보증공사, 2026.01.16.)가 등기되었습니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인으로 주택도시보증공사(고형조)가 있으나, 대항력이 없어 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1, 2024.08.19. 접수, 246,000,000원)은 말소되었으며, 강제경매(갑8, 2026.01.16. 접수, 251,000,000원) 역시 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 246,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 계양구 작전동 일대는 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

'어반스카이'는 2019년에 준공된 신축 오피스텔로, 총 14층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

오피스텔 용도로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 건물은 업무시설로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동의 '어반스카이' 오피스텔로, 2019년 9월 4일에 사용 승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 '작전교'가 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 물건의 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25.까지)에 해당됩니다. 이러한 용도 제한은 향후 재건축이나 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 임대차 관계나 채권 인수 조건 등과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 내부 확인이 폐문부재로 인해 이루어지지 않아 내부 상태에 대한 정확한 파악은 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 신청 금액은 251,000,000원입니다.

가장 중요한 점은 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 것입니다.

이는 낙찰자가 권리 관계를 깨끗하게 인수할 수 있다는 큰 장점으로 작용합니다.

토지 이용 제한 사항과 'HUG 인수조건 변경'에 대한 추가 확인이 필요하나, 전반적으로 양호한 입지와 신축 건물이라는 점에서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

2019년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

인천지방법원 경매 물건으로, 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 건물(어반스카이)의 유사 면적 오피스텔이 2025년 7월 220,000,000원, 2026년 3월 210,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 220,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없어 낙찰가의 중요성이 더욱 부각됩니다.

종합적인 시세 및 본건의 낙찰 이점(무인수 보증금, 신축 건물)을 고려할 때, 예상 입찰가는 215,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.