나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500375 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 14층1404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 ‘미추홀구청’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(업무시설 및 공동주 택)으로 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양 호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(지붕) 14층 건물 내 제14층 제1404호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인트 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63번지, 다우림2차 14층1404호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경500375 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 186,000,000원입니다.

토지 면적은 8.36㎡ (약 2.53평)이며, 건물 면적은 59.82㎡ (약 18.10평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주 *입니다.

건물은 2017년에 사용 승인을 받은 14층 건물 중 14층에 해당합니다.

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다.

인천 미추홀구청 북서측 인근에 자리하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건 또한 양호하여 교통 상황은 좋은 편입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이 현재 시점(2026년 10월 2일)에 만료되었습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 19일에 접수된 우리금융캐피탈의 가압류 (인천지방법원 2024카단102799)입니다.

이 말소기준권리보다 앞서는 권리(선순위 권리)는 확인되지 않았습니다.

을구 3번 순위 주택임차권(채권자: 김채은, 임차금액: 208,000,000원)이 등기되어 있으나, HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(김채은)는 보증금 208,000,000원, 차임 0원에 2020년 10월 16일 전입, 2020년 9월 21일 확정일자를 받았으나 대항력은 없습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 등기되었거나, HUG의 말소동의로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라고 명시되어 있어, 인수 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.

등기부채권 총액은 238,826,212원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 숭의동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 상업지대로서, 지역 내 기본적인 상업 기능과 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

인근에 미추홀구청이 위치하여 행정 편의성이 있으며, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 상업지대에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 연립주택 등이 밀집해 있습니다.

인천 숭의초등학교, 광성중학교, 인천영화초등학교, 인천남중학교, 인천고등학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

교통으로는 신포역, 숭의역, 인하대역 등 지하철 이용이 가능하며, 차량을 통한 시내 접근성도 양호합니다.

주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

특이 혐오시설에 대한 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 HUG와의 협의로 소멸 예정으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 부분은 최종 확인이 필요합니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 물건으로, HUG 측과의 명확한 조건 확인 및 협의가 중요합니다.

주택임차권이 등기부상 말소 예정이나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다우림2차 연립주택은 비교적 신축(2017년 준공)에 해당하며, 도심 내 상업지구에 위치하여 주거 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리관계가 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸 예정이고 HUG의 개입으로 임차권 문제가 해결될 가능성이 높아 낙찰자의 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 중요하며, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용을 파악하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 준공된 건물(2017년)로서 신축급의 주거 환경을 제공합니다.

상업지역에 위치하여 임대 수익 창출이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 권리관계가 정리된 상태로, 비교적 안전하게 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보( JSON 데이터)는 해당 물건 건물(다우림2차)이 아닌 다른 건물들의 거래 사례이며, 건축 연도 및 상태 등에 차이가 있을 수 있습니다.

본건과 유사한 규모(약 59.82㎡)의 인근 빌라들의 최근 거래가는 100만 원/㎡ 내외로 형성되어 있으나, 본건은 2017년 준공으로 신축에 해당하여 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 186,000,000원이며, 주변 시세 및 본건의 신축 연도를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

HUG 인수 관련 제반 사항으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 추가 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가 186,000,000원의 85% ~ 95% 수준인 158,100,000원 ~ 176,700,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 최신 권리관계 및 명도 관련 사항에 대한 면밀한 추가 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.