나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500341 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-37 부평타워큐아파트 7층713호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 '부평시장역' 북측 인근에 위치 하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 인천지하철 1호선 '부평시장역' 및 노선버스정류장 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건물 내 7층 713호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500341 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-37, 부평타워큐아파트 7층 713호

용도: 도시형생활주택

감정가: 107,000,000원

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

토지 지분: 4.541㎡ (약 1.37평)

건물면적: 23.31㎡ (약 7.02평)

건물 지분: 23.31㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 '부평시장역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 '부평시장역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 용이함.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건물 내 7층 713호임. 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시창 등으로 마감되어 있음.

* 이용상태: 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중에 있음.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 완비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중에 있음.

* 건축물 상세:

* 건축물대장 상 본건은 인천광역시 부평구 부평동 431-37번지(도로명: 인천광역시 부평구 부평대로 114)에 위치하며, '부평타워큐아파트'로 명칭된 집합건물임.

* 총 15층 건물 중 7층에 위치하며, 사용승인일은 2012년 11월 30일임.

* 건축면적은 555.18㎡, 연면적은 6952.41㎡임.

* 주요 용도는 공동주택 및 제1, 2종 근린생활시설임.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구 등: 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 5번)임.

* 총 등기부채권액: 120,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (다만, 을구 순위 3번 주택임차권등기(정지연)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 부담 또는 명도 관련 추가 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 정 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-08

* 확정일자: 2022-08-13

* 배당신고일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 소재한 인천 부평동 일대는 인천지하철 1호선 부평시장역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 지하철역과 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 발달해 있어 상권 활성화가 높은 편입니다.

* 유사 물건 거래 사례 분석:

* 해담캐슬 (2016년 준공, 43.31㎡, 7층): 2026년 7월 2일, 188,000,000원 (평당 약 1,370만원)

* 해피팰리스 (2015년 준공, 49.26㎡, 5층): 2026년 7월 1일, 284,000,000원 (평당 약 1,810만원)

* 본건은 건물면적 23.31㎡ (약 7.02평)으로, 위 사례들보다 면적이 작습니다.

* 해담캐슬의 유사 면적(43.31㎡) 거래가(18,800만원)를 기준으로 평당가(1,370만원)를 적용하면, 본건(7.02평)의 시세는 약 9,600만원 수준입니다.

* 해피팰리스의 거래가를 고려할 때, 입지 및 건물 컨디션에 따라 더 높은 가격대(평당 1,800만원 이상)도 형성될 수 있음을 시사합니다.

* 감정가 107,000,000원은 유사 면적의 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

4. 생활정보

* 편의시설: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상업지역에 위치하여 각종 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 복합 상업지역에 위치하여 도심 속 주거 환경을 제공하며, 인근에 아파트 단지 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주변시설 확인: 본건 인근 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 거리 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: '이 ' 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라, 인수 부담이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경' 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 계약 조건이나 인수 절차에 변동 사항이 있을 수 있으므로, 관련 내용에 대한 상세 확인이 요구됩니다.

* 토지거래 허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 잔금 납부 및 소유권 이전 시점에 따라 허가 절차 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2012년 준공된 건물로, 약 14년 경과되었습니다. 향후 건물 유지보수 및 관리비 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 도보 접근 가능한 역세권으로, 탁월한 교통 편리성을 자랑합니다.

* 활발한 배후수요: 상업, 업무, 주거시설이 혼재된 지역으로 풍부한 임대수요 확보가 가능합니다.

* 시세차익 및 임대수익 잠재력: 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리가 명확하여, 매각으로 대부분의 권리가 소멸되므로 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 상권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 매우 우수합니다. 최근 실거래 사례 분석 결과, 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원, HUG 인수조건 변경, 토지거래 허가구역 지정 등 확인이 필요한 특이사항들이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 함께 전략적인 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 시세 차익과 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 주변 시세 분석 (면적 23.31㎡, 약 7.02평 기준):

* 보수적 시세 추정 (평당 1,370만원 적용): 약 96,174,000원

* 적정 시세 추정 (평당 1,590만원 적용): 약 111,678,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 이 기준)

* 예상 입찰가:

* 주변 시세, 감정가, 그리고 잠재적 리스크(임차인, 허가구역 등)를 종합적으로 고려하여, 감정가 107,000,000원을 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 경쟁 강도 및 최종 권리관계, 임차인 관련 소명 결과에 따라 110,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.