나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500289 [1] 인천광역시 서구 검암동 670-1 오션리치빌 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2009.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘빈정공원’북동측에 위치하며 인근에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건중 제 3층 제302호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지인 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500289 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 670-1 오션리치빌 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 56.50㎡ (약 17.1평)

건물면적: 75.28㎡ (약 22.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘빈정공원’ 북동측에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 평지인 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측 및 서측으로 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 03월 24일 접수된 유한회사금강의 근저당권(을16)입니다.

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(유 )

- 보증금: 235,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-01

- 확정일자: 2021-07-20

- 배당신고일자: 2023-10-06

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 인수되는 권리:

제시된 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 주택임차권(을17)은 말소 예정이며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출'로 미루어 볼 때, 임차 보증금 235,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 523,651,113원

1.3. 상권분석

본 물건은 검암동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 ‘빈정공원’이 있어 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

제1종일반주거지역으로, 주거 기능에 적합한 지역 특성을 보입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례를 보면, 유사 면적의 다세대 주택은 1억 7천 9백만원에서 1억 8천 3백만원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다. 본 물건은 건물면적 75.28㎡(약 22.8평)로, 이와 유사한 면적대를 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 9천만원에서 2억 1천 5백만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 접근이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 빈정공원이 인접해 있어 쾌적하며, 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사항은 물건의 최종 인수 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 위험은 낮습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 담보물의 경매 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 지역 환경 시설 논의: 인천 서구 지역은 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설에 대한 논의 및 주민들의 우려가 존재하는 것으로 파악됩니다. 비록 본 물건의 직접적인 인접 지역에 혐오 시설이 확인되지는 않았으나, 광범위한 지역의 환경 이슈는 장기적인 관점에서 고려될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 제공된 정보 외에 별도 임차인이 있는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 명시된 임차인은 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 공원 인접 및 우수한 교통 여건을 갖추고 있어 거주 가치가 높은 편입니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 유 의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보이며, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항도 추가적인 확인을 통해 리스크를 최소화할 수 있습니다.

최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 검암동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 쾌적한 생활 환경: 빈정공원 인접으로 거주 만족도를 높입니다.

* 편리한 교통망: 지하철역 및 버스정류장과의 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 임차보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 3.3㎡당 약 251만원에서 285만원 선에 거래되었습니다.

건물면적 75.28㎡(약 22.8평)를 기준으로 환산 시, 시세는 약 1억 8천 9백만원에서 2억 1천 5백만원 범위로 추정됩니다.

감정가 2억 2천 6백만원 대비 시세가 낮게 형성된 점, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차 보증금 235,000,000원은 인수되지 않는 것으로 간주합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 9천 5백만원에서 2억 1천만원 사이로 제안합니다.

현 시점의 시장 상황과 개별 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.