나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500336 [1] 인천광역시 부평구 청천동 395-8 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 부평구 청천동 소재 '효성굴다리사거리' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 공장지대 주변의 소규모 공동주택지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 롯데마트부평점(도보 23분) 등 -교육시설: 인천용마초등학교(도보9분) 등 -공원시설: 효성어린이공원(도보 9분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근 간선도로(부평북로 등)변에 버스정류장 소재함 -전철: 남동측 전철역(갈산역, 1243m) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서 ○외부마감: 벽돌타일 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 서측으로 세로(가)의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 준공업지역(2017-04-25) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주택임차권: 보증금(118,000,000원),점유개시일(2021.11.26)

물건 비고

- 본건 외벽에는 '비동' 표시는 없고 공동출입구 상단에 '1동'으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500336 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 청천동 395-8 비동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 25.01㎡ (약 7.57평)

* 토지지분: 25.01㎡ (약 7.57평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.32㎡ (약 14.93평)

* 건물지분: 49.32㎡ (약 14.93평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '효성굴다리사거리' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공장지대와 인접한 소규모 공동주택지대로 형성되어 있어 주거환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 롯데마트 부평점까지 도보 약 23분 거리에 위치합니다.

* 교육시설: 인천용마초등학교까지 도보 약 9분 거리에 위치합니다.

* 공원시설: 효성어린이공원까지 도보 약 9분 거리에 위치합니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하며, 남동측으로 갈산역(전철역)이 약 1243m 거리에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑구 5번 압류 (분당세무서장, 2023-05-15)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 갑구 1, 2, 3번 (최효석, 김화월, 윤정섭)

* 주택임차권: 을구 5번 (황민주, 보증금 118,000,000원). 등기부상 말소 예정이며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 압류: 갑구 5번 (분당세무서장), 갑구 6번 (계양세무서장)

* 강제경매: 갑구 7번 (주택도시보증공사, 2026-01-16)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황 (주택도시보증공사)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2021-10-18

* 배당신고일자: 2024-01-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건이 위치한 청천동 일대는 다세대주택이 밀집한 지역으로, 인근 공장지대와 혼재하는 특징을 보입니다.

* 생활 편의시설: 도보 거리에 초등학교, 공원이 있어 교육 및 여가 활동이 용이하며, 대형마트 이용도 가능합니다.

* 교통 여건: 버스 이용이 편리하고 전철역과의 거리도 비교적 가까워 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 외부 마감은 벽돌타일, 내부 마감은 벽지 및 타일 등입니다. 창호는 PVC 새시로 마감되었습니다. 건물 준공은 1992년경으로 추정됩니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 급탕, 위생, 도시가스 설비 등 기본적인 부대설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 표시 오류: 본건 외벽에는 'B동' 표시가 없고, 공동출입구 상단에 '1동'으로 표시되어 있어 혼동을 야기할 수 있습니다. 이는 향후 건물 관리나 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 관련 절차 및 추가 조건이 있는지 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권 관련: 등기부상 을구 5번 주택임차권이 존재했으나, 말소 예정이며 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 다만, HUG의 말소 동의 조건 등에 대한 명확한 확인이 필요하며, 혹시 모를 복잡한 행정 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 다세대주택으로, 감정가는 101,000,000원입니다. 권리 분석상 임차권이 말소 예정이고 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되어 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 주변 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호하며, 준공업지역이라는 점은 향후 지역 개발 잠재력을 시사합니다. 다만, 건물 외벽 표시 오류와 HUG 인수 조건 변경 등의 특수 사항은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 유사 연식의 인근 건물 매매가를 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 권리 인수 부담이 없다는 점이 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차권이 말소 예정이며 인수 보증금이 없어 권리 분석에 따른 리스크가 적습니다.

* 우수한 생활 인프라: 도보 거리 내 초등학교, 공원, 대형마트 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 편리한 교통망: 버스 정류장이 인근에 있으며, 전철역 접근성도 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 미래 가치: 준공업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 101,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 유사 연식 건물(1992년식, 44.01㎡) 매매가: 60,000,000원 (약 136만원/㎡)

* 신축 건물(2015년식, 43.15㎡) 매매가: 150,000,000원 (약 348만원/㎡)

* 중간 연식 건물(2003년식, 67.21㎡) 매매가: 120,000,000원 (약 178만원/㎡)

* 본건 전용면적: 49.32㎡ (약 14.93평)

* 본건 감정가 대비 면적당 가격: 약 2,047,850원/㎡

* 종합 판단:

본건의 감정가는 101,000,000원으로, 면적당 가격은 약 205만원/㎡입니다. 유사 연식 건물(1992년식)의 최근 매매가가 약 136만원/㎡인 점을 고려하면 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 그러나 2003년식 건물의 경우 약 178만원/㎡ 수준의 거래가 있었음을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있다고도 볼 수 있습니다. 권리 인수 부담이 0원이라는 점은 큰 장점이며, 이는 입찰가 산정에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

최근 거래된 유사 건물의 시세와 본건의 감정가, 그리고 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다. 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로는 85,000,000원부터 적극적으로는 95,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 정보와 시장 상황을 바탕으로 보았을 때, 최적의 입찰가는 88,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.