나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500366 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 9층건 내 7층 703호로서, 외벽 : 페인팅 등 마감임. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

5필 1단의 대체로 사다리형의 토지로서, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측(약 6M)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 숭의동 302-8 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). ■ 숭의동 302-9 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). ■ 숭의동 302-10 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). ■ 숭의동 302-66 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). ■ 숭의동 302-67 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500366 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 7층 703호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건축년도: 2018년 11월 30일 (사용승인일 기준)

층수: 9층 건물 중 7층

면적

토지면적(대지권): 15.31㎡ (약 4.63평)

건물면적(전유면적): 79.47㎡ (약 24.04평)

감정가: 216,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 및 업무 환경이 무난하게 조성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역에 해당됩니다.

추가적으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 계약 시 허가를 받아야 합니다.

2.4. 도로상태

본건 건물은 북동측으로 약 6M 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2024년 9월 25일 접수된 인천신용보증재단의 가압류 (채권액 15,820,004원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 등기부상 을구 1번 주택임차권 (권리자: 오정호, 금액: 279,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 조건이 있는 것으로 확인됩니다. 하지만 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어, 일반적으로는 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (주체: 오 )

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 24일

* 확정일자: 2022년 1월 25일

* 배당신고일자: 2024년 4월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있으며, 이는 잠재적 위험 요소로 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 294,820,004원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 숭의동 일대는 '숭의오거리'를 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재력

인천 지역 개발 계획 및 교통망 개선 등의 호재가 있다면, 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 구체적인 지역 개발 계획에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장 및 도로망을 이용한 대중교통과 자가용 이용 모두 편리한 수준입니다.

5.3. 교육시설

등기부상 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 학교와의 거리 및 관련 규제는 별도 확인이 필요합니다.

5.4. 환경

주거 및 업무 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건의 가장 큰 리스크 요인은 'HUG 인수조건 변경'입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자임과 동시에 임차인으로 관련되어 있어, 일반적인 경매 절차와 다른 복잡한 인수 조건이 적용될 가능성이 높습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생이나 명도 과정의 어려움을 초래할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 관련 불확실성

임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있음에도 불구하고, '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 병기되어 있어, 해당 임차권의 소멸 여부 및 HUG와의 인수 조건에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지거래계약허가구역 지정

외국인 등 특정 대상자는 지정기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 내에 토지 거래 허가를 받아야 하므로, 낙찰자의 국적 및 관련 규제 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 지목 관련 사항

등기사항전부증명서상 '숭의동 302-8' 지목이 '도로'로 등재되었으나, 토지대장상 '대'로 변경된 이력이 있습니다. 이는 실제 토지 이용 현황과 등기부상 정보 간의 불일치 가능성을 시사하므로, 감정평가서 등 원본 서류를 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, '숭의오거리' 인근이라는 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 권리 설정이 있으나 대부분 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인 관련 복잡한 사항은 본 건의 최대 변수입니다. 대항력 없는 임차인으로 분류되지만, HUG의 복합적인 지위와 인수 조건 변경 사항을 면밀히 파악하지 않으면 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 따라서 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 숭의오거리 인근으로 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 상태: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 'HUG 인수조건 변경' 리스크를 잘 해소하고, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 매우 이례적인 변수가 존재하므로, 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 상당한 제약이 따릅니다. 아래는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 HUG 측과의 직접적인 소통을 통해 정확한 인수 조건을 확인한 후 최종 결정해야 합니다.

* 감정가: 216,000,000원

* 건물 면적: 79.47㎡ (약 24.04평)

시세 분석:

유사 오피스텔의 최근 실거래가, 전월세 시세, 주변 개발 호재 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 호당 시세는 2억 원에서 2억 5천만 원 사이로 형성될 가능성이 있습니다. (이는 외부 시세 조사가 필요한 추정치입니다.)

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

1. HUG 인수조건 변경으로 인한 추가 부담금 발생 가능성: HUG와의 명확한 협의 없이는 입찰가 산정이 매우 어렵습니다.

2. 대항력 없는 임차인: 통상적으로 인수 부담이 없으나, HUG 조건 변경으로 인해 예외적인 상황 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 안전 마진 확보: 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적 접근 제안:

위험 요소를 최대한 반영하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

단, HUG와의 협의 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다. 철저한 사전 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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