나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500302 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천2호선 시민공원역' 북측에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(아파트 등), 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 시민공원역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 (사용승인일 : 2018.03.28.) 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500302 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9, 편한자이캐슬 5층 503호

용도: 오피스텔

토지 면적: 9.76㎡ (약 2.95평)

건물 면적: 58.68㎡ (약 17.75평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 221,000,000원 (2억 2,100만원)

사용승인일: 2018년 3월 28일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천2호선 시민공원역' 북측에 위치하고 있습니다.

인근에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'이나, 현재는 오피스텔로 이용 중입니다.

주변에 혐오시설 정보는 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 인천2호선 시민공원역 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 4번 순위 가압류 (하나카드, 2022년 12월 13일 접수, 금5,850,993원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약상 을구 6번 주택임차권(김예은, 금242,000,000원)은 말소 대상이나, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항은 있으나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 242,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 2월 4일

확정일자: 2022년 1월 13일

대항력: 없음

비고: HUG가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지가 인천 미추홀구 주안동의 역세권(인천2호선 시민공원역)으로, 인근에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후수요 확보가 가능합니다.

시민공원역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호하여 상업적 가치가 기대됩니다.

오피스텔로 이용 중이며, 주변에 유사한 오피스텔 및 주상복합 건물이 있어 경쟁 환경이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

인천2호선 시민공원역을 이용한 대중교통 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

본건이 위치한 건물(편한자이캐슬)은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 낙찰 후 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

임차인 현황에 주택도시보증공사가 보증금 2억 4,200만원으로 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, HUG 관련 특수물건 정보는 보다 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'(외국인 등 대상)으로 지정되어 있으나, 낙찰자가 내국인일 경우 일반적인 경매 절차와 무관합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

권리관계상 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, HUG 관련 특이사항은 낙찰 후 인수 여부 및 처리 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. (제공된 정보상으로는 인수 부담 없음)

8. 투자 포인트

우수한 입지: 시민공원역 역세권으로 직장인 및 젊은 층의 수요 예상.

신축 건물: 2018년 준공으로 상품성이 양호하며 유지보수 비용 부담이 적습니다.

권리관계 단순화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

개발 호재 가능성: 주안동 지역의 지속적인 발전 가능성 및 도시 재생 사업 등 고려.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 5일에 본건과 유사한 면적(59.462㎡)의 10층 물건이 15,200만원(1억 5,200만원)에 거래되었습니다. 본건은 5층이며, 건물 면적은 58.68㎡입니다.

일반적으로 오피스텔의 층별 시세 차이를 고려할 때, 최근 거래가 15,200만원은 감정가 22,100만원보다 현저히 낮은 수준으로, 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이를 반영하는 것으로 보입니다.

본 물건의 권리관계상 인수 보증금은 0원으로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 15,200만원을 기준으로, 본건의 입지, 건물 상태, 층수(5층) 및 기타 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

층간 시세 차이 및 감정가와의 괴리를 감안할 때, 16,000만원에서 18,000만원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 현 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 추가적인 권리 변동 등 제반 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.