나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500297 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(수인선 "숭의역")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평지붕 지하1층/지상14층 건내 제10층 제1004호로서, (사용승인일 : 2017.06.20) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 부정형의 토지로 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 본건 북측으로 중로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 기호3 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500297 (1)

물건 종류: 오피스텔

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층1004호

건물명: 대준블루온

사용승인일: 2017년 6월 20일

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지하 1층 / 지상 14층

해당 층: 10층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

토지 지분: 13.5㎡

건물 전용 면적: 74.62㎡ (약 22.57평)

건물 지분: 74.62㎡

1.4. 감정가

감정가: 237,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(수인선 "숭의역")이 위치하는 등 대중교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 3필지 일단의 대체로 부정형의 토지로 "공동주택" 건부지로 이용중입니다.

본 건 북측으로 중로변의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022.04.08 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(박지훈)

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

배당신고일자: 2023-09-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 (보증금 229,000,000원)

* 정원우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-11

대항력: 없음

비고:

* 황정희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 769,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물명: 대준블루온

주요 용도: 업무시설, 공동주택 (오피스텔)

사용 승인: 2017년 6월

총 호수: 36호

4.2. 지역 분석

숭의동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

숭의역, 숭의로터리가 인접해 있어 유동인구가 있고, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 마트, 병원, 은행 등 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

수인선 숭의역을 도보로 이용 가능하며, 다수 노선 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 해당 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2017년 준공으로 건물 연식은 비교적 최신에 속하나, 10년 이상 경과 시 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 규제

일반상업지역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한 상태를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권에 해당하여 교통이 매우 편리하고 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 2017년에 준공되어 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가는 237,000,000원이며, 최근 동일 건물 내 소형 면적(62.18㎡)이 200,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 비교 분석이 중요합니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 상세한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 접근성

수인선 숭의역 도보 이용이 가능하며, 시내외 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2017년 준공으로 건물의 즉각적인 대규모 수선 필요성은 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

8.3. 명확한 권리 관계

인수되는 임차보증금이 없어 명도 절차 진행 시 부담이 적습니다.

8.4. 잠재적 시세 상승 여력

숭의동 일대의 도시 재생 및 개발 사업 진행 시 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 정보 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 237,000,000원

최근 거래 사례 (전용면적 62.18㎡): 200,000,000원 (2024년 10월)

본 물건 전용면적 (74.62㎡)과 거래 사례 면적 (62.18㎡) 비율: 약 1.2배

면적 차이를 단순 비례하여 환산 시 예상 시세: 200,000,000원 * 1.2 = 240,000,000원

인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 수익률 등을 추가로 조사하여 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

9.2. 보증금 인수 여부

인수 보증금: 0원

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가(237,000,000원) 및 면적, 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90~100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최근 거래된 소형 면적의 가격과 본 물건의 면적 차이를 감안하면, 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 관련 상세 내용 확인 및 현장 조사, 주변 시세 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 및 검색사이트 조사를 통해 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.