나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20019 [1] 경기도 남양주시 별내동 872 남양주별내남광하우스토리 5312동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "남양주샛별초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하며, 주위에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건 내 14층 1403호로서 -외벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 외장타일 등마감. -내벽 : 벽지 및 타일 등 -창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 가족실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 되어 있으며 남측 및 북측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>임. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20019 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 별내동 872 남양주별내남광하우스토리 5312동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 694,000,000원

* 토지면적: 85.68㎡ (약 25.9평)

* 건물면적: 123.65㎡ (약 37.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 아파트 정보

* 아파트명: 남양주 별내 남광하우스토리

* 주소: 경기도 남양주시 별내동 872

* 준공년월: 2012년 7월 24일

* 총 동수: 14개동

* 총 세대수: 720세대

* 최고층: 18층

* 본건 층수: 14층

* 이용상태: 아파트 (방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 가족실, 현관 등)

* 전용면적: 약 103~104㎡ (최근 매매/전월세 정보 기반 추정)

* 공급면적: 123.65㎡ (약 37.4평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "남양주샛별초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구)에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, (2025-08-26 지정) 외국인 등의 주택 거래 시 관련 규정을 따라야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 4월 9일 접수된 별내농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 312,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구의 근저당권, 근저당권, 근저당권 및 갑구의 임의경매, 가압류 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 762,000,000원

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 존재 여부 확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 현재 등기부등본상 명시된 임차인 정보는 없으며, 인수되는 보증금도 없습니다. 그러나 임대관계가 미상임을 감안할 때, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 남양주 별내동의 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 초등학교(남양주샛별초등학교)가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 아파트 단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 남양주샛별초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 외부 도로와도 연결되어 차량 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 용이합니다.

* 주거환경: 18층 건물 중 14층에 위치하여 조망권 및 일조권 확보에 유리할 수 있습니다. 기본적 위생급배수, 난방, 승강기, 지하주차장 등 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기(26대) 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 감정가 694,000,000원 대비 등기부채권 총액이 762,000,000원으로, 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 이는 낙찰 이후에도 추가적인 채무 관계가 발생할 수 있는 잠재적 위험을 내포합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 불분명하여 예상치 못한 임차인이 점유하고 있을 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상의 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 쓰레기 집하시설(별내 클린센터) 인근: 별내동에는 자동 쓰레기 집하시설(클린넷) 및 생활폐기물 처리 시설(별내 클린센터)이 운영되고 있습니다. 과거 악취 유출 사고 및 안전사고(쓰레기 집하시설 배관 사고)가 발생한 이력이 있어, 생활 환경에 민감한 경우 이를 잠재적 혐오시설로 간주할 수 있습니다. (물론, 최근에는 시설 개선 노력과 함께 혐오시설 인식이 완화되려는 경향도 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 별내택지지구 내에 위치한 아파트 단지로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통, 교육 시설을 갖추고 있습니다. 2012년에 준공되어 연식 대비 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 채무 총액과 임대관계 미상이라는 점은 명확한 리스크 요인으로 분석됩니다. 또한, 인근에 위치한 쓰레기 집하시설 및 처리 시설은 일부 입주민에게 민감한 사항이 될 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 낙찰가격을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 별내택지지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 향후 가치 상승 잠재력.

* 대단지 아파트로서 안정적인 수요 확보 가능성.

* 4룸 구조로 인한 실거주 만족도 및 투자 가치.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 123.65㎡)의 아파트가 2026년 6월 4일 720,000,000원(7.2억원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(694,000,000원)보다 높은 수준입니다.

현재 파악된 채무 총액(762,000,000원)이 감정가를 초과하는 점을 감안하면, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 최고가 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 720,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 720,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.