나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513114 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-10 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 동북측 인근에 위치하는 다세대주택(일명 "예인아트빌") 제1층 제102호로서 인근은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주택지대임.

교통상황

동북측 인근에 경인전철 "제물포역"이 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서 외벽 : 콘크리트 위 단열재 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대. 2025.8.26-2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513114 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 218-10 1층 102호

건물명: 예인아트빌

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

건물면적: 60.42㎡ (약 18.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 동북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통: 동북측 인근에 경인전철 "제물포역"이 위치하며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 남측 및 서북측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(2025.8.26-2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 갑구 9번 압류(남동세무서장, 2022.06.09.)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-29

* 확정일자: 2019-11-04

* 배당신고일자: 2023-12-06

* 대항력: 없음. (단, 물건의 '특이사항'에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 상이하므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

* 비고: SGI 인수조건 변경. 임차권 등기(을구 9번)는 말소 예정으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 105,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

상권분석

* 건물 용도: 다세대주택 (일명 "예인아트빌")으로, 주거용으로 이용 중에 있습니다.

* 지역 특성: 주변 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있어, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상업 시설: 인근에 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (자세한 내용은 생활정보 섹션 참조)

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 경인전철 제물포역이 인접하고 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: "상대보호구역"으로 지정되어 있어 인근에 초등학교 등 교육 시설이 있을 가능성이 높습니다.

* 편의시설: 미추홀구청이 동측 인근에 위치하며, 주거지대 특성상 생활에 필요한 편의시설들이 가까이 있을 것으로 보입니다.

* 의료시설: 인근에 병원 및 의원 등의 의료시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 정보 불일치: 물건의 '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 정보에 혼선이 있습니다. 현재 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류되므로 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 기재는 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 이는 경매 진행 과정이나 채권 회수와 관련된 조건일 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건 소재지가 2025.8.26부터 2026.8.25까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 낙찰 후 잔금 납부 시기가 이 기간에 해당될 경우, 매수인의 자격 및 허가 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 제물포역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주택가로서의 안정적인 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 4,100만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리분석상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다. 다만, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 확인된 점과 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 명확한 확인이 필요합니다. 이러한 부분을 면밀히 검토한다면 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역 도보 거리로 교통 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸 예정입니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되어 명도 후 수익률 확보가 용이합니다.

* 주택지대: 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 (2026년 5월 기준)

* 건물면적 61.48㎡ (2003년식)의 "신영아트빌"이 63,700,000원 (약 1.036백만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 건물면적 34.39㎡ (2002년식)의 "동은히딩크빌"이 72,000,000원 (약 2.093백만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 건물면적 50.98㎡ (2002년식)의 "숭의빌라"가 36,000,000원 (약 0.706백만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 141,000,000원이며, 건물면적 60.42㎡ 기준 평당 감정가는 약 7.71백만원/㎡입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격대는 0.706백만원/㎡에서 2.093백만원/㎡ 분포를 보이고 있습니다. 본 물건의 감정가는 최근 거래가 대비 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

최근 거래가 중 "동은히딩크빌"의 높은 평당가(2.093백만원/㎡)를 참고하되, 본 물건의 1층이라는 점과 면적을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 유사한 면적대의 "신영아트빌"(1.036백만원/㎡)과 "동은히딩크빌"의 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 90,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

'SGI 인수조건 변경' 및 임차인 정보 불일치와 같은 리스크 요소를 감안하여, 입찰가는 감정가(141,000,000원)보다 낮게, 또한 최근 시장가(120,000,000원 내외)를 고려한 금액으로 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 120,000,000원.

주변 혐오시설 정보:

현재까지 일반적인 지도 검색 및 정보 분석 결과, 본 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주택가로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.