나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경6 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 415-36 어반테라스2차 201동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 "장현초등학교"북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택(다세대주택 등) 및 근린생활시설 등으로 형성된 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본 단지까지 제반 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(징크)지상 5층건물내 401호(4층 및 5층 일부)로서 외벽: 외장 석재 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 강마루 및 타일 등 마감 창호: 하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택임.(내부: 후첨 내부 구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비(개별) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 완경사지대내의 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4m정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장현리 415-36 :도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경6 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 415-36 어반테라스2차 201동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 542,000,000원 (5억 4천 2백만원)

건물 면적: 39.78㎡ (약 12.0평)

토지 면적: 91.70㎡ (약 27.7평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (근저당권자)

건축 연도: 2021년 (사용승인일 2022.09.30)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕(징크)

총 층수: 5층 (본건 4층)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 "장현초등학교" 북서측 인근에 소재합니다.

주변은 공동주택(다세대주택 등) 및 근린생활시설이 형성된 성숙 중인 주택지대입니다.

단지까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반대중교통 사정은 보통입니다.

주변 지역은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘), 성장관리계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3.2. 생활 편의시설

검색 결과, 진접읍 장현리 일대는 장현초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 대규모 시설이나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 지번 415-36 인근으로 변전소, 진접수질복원센터 등이 위치한다는 정보가 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 01월 04일 농협은행주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (물건명세서상 비고란 공란).

등기부 채권 총액은 521,000,000원 (약 5억 2천 1백만원)입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 진접읍 장현리 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다. 상업 시설 이용 편의성은 보통 수준으로 판단되며, 지역 내에서 주거 기능이 주를 이루는 상권입니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕(징크)으로 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- "수락원빌라"(장현리 415-4, 45.61㎡)가 2026년 05월 16일에 14,500만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 3,178,900원 수준입니다.

- "제니스빌1단지"(장현리 80, 67.92㎡)가 2026년 05월 05일에 19,000만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 2,800,000원 수준입니다.

본건(39.78㎡)과 면적이 유사한 "수락원빌라"의 사례를 적용 시, 현 시세는 약 126,400,000원 (1억 2천 6백 4십만원) 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 542,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

7. 잠재적 리스크

* 감정가와 현 시세 간의 큰 괴리: 현 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 경매 진행 시 유찰 가능성이 높으며, 첫 경매 진행 시에는 높은 가격에 낙찰되기 어려울 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 파악되지 않아 명도 진행 시 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 사업지 인근에 변전소, 진접수질복원센터가 위치한 점은 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 제공된 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 시장가치보다 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 첫 경매에서 감정가대로 낙찰받는 것은 위험하며, 유찰 후 재매각 시 또는 추가적인 가격 하락을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년에 준공되어 비교적 최신식 건물입니다.

* 경매 유찰 시 가격 메리트: 감정가 대비 낮은 시장가격을 고려할 때, 유찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

현재 파악된 주변 시세(약 1억 2천 6백 4십만원)를 기준으로 볼 때, 감정가(5억 4천 2백만원)와 큰 격차가 존재합니다. 통상적으로 경매는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서 현실적인 투자 관점에서 예상되는 적정 입찰가는 현재 시세를 반영하여 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 진행 시 감정가의 변동이나 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.